Капитальный ремонт

Капитальный ремонт - это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения. При капитальном ремонте ликвидируется физический и функциональный износ дома. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный:
а) комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б) выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельныхконструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Капитальный ремонт жилых зданий

В соответствии с пунктом 2.4.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утв.Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Капитальный ремонт жилых зданий осуществляется только по утвержденным проектам и сметам согласно (МДС 81-6.2000 "Методических пособий по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов").

Для необходимости проведения капитального ремонта, необходимо изучить технический паспорт дома.
В соответствии с "Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минстроя России от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" основным документом, характеризующим техническое состояние дома, и отражающим необходимость проведения капитального ремонта, является технический паспорт здания, составленный на каждое здание и земельный участок.

При проведении обследований и оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений необходимо воспользоваться законодательными документами:
- СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений;
- ВСН 48-86(р) Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта.

Для проведения капитального ремонта МКД согласно МДК 2-04.2004 должны включаться элементы здания по причине превышения объемов их замены, т.е. удельный вес заменяемых элементов жилых зданий превышает допустимый уровень:
- кровельные покрытия более 50% площади,
- покрытия полов более20% площади,
- остальные конструкции и инженерное оборудование более 15% их общего объема в жилом здании.

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов многоквартирного дома указана в ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения:
- фундаментов, стен, перекрытий, балконов, внутренних несущих стен, каркасов, лестниц, крыш - 30-80 лет;
- внутренней отделки - 3-8 лет;
- покрытия крыш (кровля), входных дверей - 10-15 лет.

Согласно п.1.7 МДС 13-1.99 (Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий) гласит, что периодичность проведения капитальных ремонтов определяется действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов.
Согласно ст. ст. 44, 46 ЖК РФ окончательное решение о проведении капитального ремонта, должно быть принято собственниками помещений в МКД, обладающими не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников в данном доме.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плату за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта в соответствии с п. 2. ст. 158 ЖК РФ.

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых зданий согласно СП 48.13330.2011. Срок проведения работ является одним из существенных условий договора подряда. При отсутствии такого условия в договоре, он считается не заключенным.

Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом зданий должна производиться по аналогии, в соответствии с ВСН 42-85(р) "Правилами приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий" только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок.

Заказчик обязан представить государственной приемочной комиссии документацию, перечисленную в п.п. 3.8и 4.5 "Правил приемки".
Документация, перечисленная в п.п. 3.8 и 4.5 "Правил приемки", после приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом здания, должна храниться у заказчика.
Акт приемки в эксплуатацию, законченных капитальным ремонтом жилых зданий оформляется в соответствии с главами 3 и 4 (ВСН 42-85(р) "Правил приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий")

Датой приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания (его части, очереди, отдельного элемента) следует считать дату подписания акта приемочной комиссией.

В соответствии с пунктом 1 ст. 737 ГК РФ в случае обнаружения недостатков во время приемки выполненной работы или после ее приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 ГК РФ прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

С учетом указанных норм заказчик вправе обратиться к подрядной организации с требованием о безвозмездном устранении недостатков с установлением срока удовлетворения претензии.

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда:

  • Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление дефектной ведомости и акта обследования.
  • Капитальный ремонт систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации.
  • Замена внутриквартальных инженерных сетей.
  • Устройство лифтов, систем противопожарной автоматики и дымоудаления.
  • Автоматизация и диспетчеризация лифтов, инженерного оборудования;
  • Благоустройство дворовых территорий.
  • Капитальный ремонт крыш, фасадов, межпанельных швов многоквартирных домов.
  • Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
  • Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды.
  • Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Постановление Правительства Московской области от 03.12.2013 г. № 1023/54 "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области".

Постановление Правительства Московской области от 28.10.2014г. № 902/41 "О минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области, на 2015 год".