Содержание общего имущества МКД

Содержание общего имущества многоквартирного дома - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.

Такое определение вытекает из двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядоксодержания и технического обслуживания МКД: "Правил содержания имущества в многоквартирном доме"(Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) и "Правил и норм технической эксплуатации общего имущества многоквартирного дома" (Приказ Госстроя от 27.09.2003 № 170). В первом документе определяется подробный состав общего имущества многоквартирного дома, управление которым осуществляется управляющей организацией. Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав общего имущества дома закреплен Жилищным кодексом.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п.2 ст.154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (п.7 ст.156 ЖК РФ).

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (п.4 ст.158 ЖК РФ).

В этом случае плата за содержание и ремонт дома уплачивается собственниками в размере, установленном органом местного самоуправления.

Как указано в разъяснительном письме Минрегиона России от 14.10.2008 N 26084-СК/14, законодательство не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имуществасобственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - результат договоренности сторон договора управления многоквартирным домом. Указанная плата не подлежит государственному регулированию, порядок ее формирования законом не закреплен. При этом управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы.

Предлагаемый собственникам помещений размер платы должен быть обоснованным и должен обеспечивать управляющей организации рентабельность. При планировании себестоимости работ можно воспользоватьсяМетодическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.2000 N 303.

Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (далее - Методические рекомендации) экономически обосновывают общую потребность в финансовых средствах (себестоимости и прибыли) на содержание и ремонт жилищного фонда.

Обоснование общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда вМетодических рекомендациях производится через нормативную себестоимость, которая отражает нормативные затраты, сгруппированные по экономическим элементам и статьям калькуляции (п.2.1.1 Методических рекомендаций).

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий, ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий, создание ремонтного фонда, прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

Обще эксплуатационные расходы как часть нормативной себестоимости представляют собой совокупность затрат по управлению, обслуживанию и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию (п.2.7.1 Методических рекомендаций).

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов (п.2.7.4 Методических рекомендаций):

  • административно-хозяйственные расходы;
  • расходы на обслуживание работников производства;
  • расходы по организации работ;
  • прочие обще эксплуатационные расходы.

Административно-хозяйственные расходы в свою очередь состоят из (п.2.7.4.1 Методических рекомендаций):

  • расходов на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала, а именно: расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала и рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание административных помещений;
  • отчислений на социальные нужды указанных категорий работников;
  • расходов административно-хозяйственного персонала (почтово-телеграфные и телефонные, насодержание вычислительной техники, приобретение канцелярских товаров, командировки, консультационные, аудиторские услуги), направленные на бесперебойную деятельность аппарата управления подрядчика;
  • амортизационных расходов по начислению износа основных фондов (кроме жилищного фонда), расходов по проведению всех видов ремонта зданий, сооружений, машин, оборудования, инвентаря и другого имущества, относящегося к основным средствам подрядчика.