158 ЖК РФ

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.(Часть в редакции, введенной в действие с 26 декабря 2012 года Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2013 года Федеральным законом от 28 декабря 2013 года N 417-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.(Часть дополнительно включена с 30 декабря 2013 года Федеральным законом от 28 декабря 2013 года N 417-ФЗ)
2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).(Часть в редакции, введенной в действие с 1 июля 2012 года Федеральным законом от 29 июня 2012 года N 96-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.

Комментарий к статье 158 ЖК РФ

1. Часть 1 комментируемой статьи основана (прежде всего) на положениях ст. 210 ГК РФ (см. также ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, т.е. содержит свое помещение.

Обязанность собственника жилого помещения нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена ст. 39 ЖК РФ. Эти расходы определяются соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 37 ЖК РФ).

2. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилья включает оплату услуг и работ: по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт определяются с учетом предложений управляющей организации о необходимом объеме работ, сроке начала капитального ремонта, стоимости предстоящих затрат, а также иных предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Решение об оплате таких расходов принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Расходы собственника жилого помещения на капитальный ремонт общего имущества дома входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Иными словами, они не могут взиматься с собственников помещений сверх этой платы, которую они вносят ежемесячно.

3. Оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома обязаны собственники всех помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому лицу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158).

Другой комментарий к статье 158 ЖК РФ

1. Придавая определенное значение регулированию жилищных отношений с участием собственников жилых помещений, законодатель выделяет в отдельную статью нормы о расходах, которые несет собственник и которые далеко не во всем аналогичны расходам нанимателя помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., корреспондируют с положениями ч. 2 ст. 154 Кодекса, а также с положениями других статей раздела VII Кодекса и должны применяться в системном единстве с нормами других разделов и глав Кодекса, в которых конкретизированы обязанности собственника по содержанию принадлежащего ему на праве собственности помещения.

2. Расходы собственников помещений в многоквартирных домах складываются из расходов на:

содержание и ремонт принадлежащих им помещений;

содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

капитальный ремонт многоквартирного дома.

Первые два подвида расходов объединяются в Кодексе в один вид, охватываемый словосочетанием «расходы (плата) за содержание и ремонт жилого помещения». Это выражение употреблено в п. 2 ч. 1 ст. 154 и ч. ч. 1 и 4 коммент. ст. Но объем некоторых своих расходов на содержание и ремонт принадлежащего ему помещения собственник определяет сам; например, собственник сам решает вопрос о том, когда и в каком объеме делать текущий (косметический) ремонт помещения. Эта часть расходов по содержанию и ремонту своего помещения — индивидуальные расходы собственника, но часть этих расходов оплачивается собственниками помещений через ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию, например плата за воду, отопление, газ; поэтому в аспекте определения размера платы и порядка внесения платежей в контексте положений коммент. ст. эти платежи относятся к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения.

Другое дело — расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанности нести эти расходы лежат на всех собственниках помещений в многоквартирном доме; иначе и не может быть, поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, поэтому бремя содержания общего имущества, т.е., по сути, многоквартирного дома в целом, лежит на них.

Таким образом, в контексте ч. ч. 1 и 4 коммент. ст. выражение «расходы (плата) за содержание и ремонт жилого помещения» надо понимать шире буквального текста, поскольку по смыслу положений коммент. ст. речь идет об оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также об оплате той части расходов на содержание принадлежащего каждому собственнику помещения, расчеты за которые осуществляются через ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию.

Правило ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества — содержит оговорку «если иное не предусмотрено законом или договором». Применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах, находящимся в собственности отдельных лиц, никаких исключений из этого общего правила нет. Помощь, которая может оказываться собственникам жилых помещений в виде субсидий или компенсаций (см. об этом ниже — комментарий к ст. ст. 159 и 160 Кодекса), не меняет существа обязательства по оплате собственного жилья: все расходы по содержанию жилого помещения несет его собственник.

На практике, естественно, бывает, что по договору с собственником платежи за эксплуатационные или коммунальные услуги вместо собственника помещения вносит какое-либо третье лицо: член семьи собственника, временный пользователь, иное лицо, но обязанность по содержанию и ремонту как помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме в любом случае — это обязанность, лежащая на собственнике помещения и только на нем, и она не может перекладываться им на других лиц.

3. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме — это расходы по эксплуатации и управлению многоквартирным домом; они распределяются между собственниками помещений по пропорциональному принципу: как сказано в ч. 1 коммент. ст., «соразмерно своей доле в праве общей собственности» на общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, весь вопрос в том, как установить эту соразмерность. Пожалуй, единственно справедливый и логичный способ — это установление размера доли в виде пропорции, выражающей соотношение размера площади принадлежащего собственнику помещения к размеру общей суммарной площади всех помещений в данном многоквартирном доме. Допустим, в многоквартирном доме общая площадь всех помещений равняется 10000 кв. м; одному из собственников принадлежит трехкомнатная квартира площадью 100 кв. м; его доля в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет одну сотую (100 : 10000 = 1/100). Следовательно, данный собственник несет расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере одной сотой этих расходов. По такой же формуле определяется количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 48 Кодекса).

На практике стоимость эксплуатационных расходов ТСЖ или управляющей компании делится на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме; тем самым определяется величина расходов, приходящаяся на один кв. м; затем этот базовый показатель умножается на размер площади каждой квартиры. Следует оговориться, что размер оплаты за некоторые виды коммунальных услуг (горячую и холодную воду, газ, вывоз мусора) рассчитывается не по метражу площадей, а по числу граждан, проживающих в каждой квартире (см. об этом выше — п. 2 комментария к ст. 157 Кодекса).

4. На практике может сложиться ситуация, когда собственники помещений в многоквартирном доме по каким-либо причинам не принимают решение об установлении размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме. В таком случае размер платы устанавливается уполномоченными органами: в Москве и Санкт-Петербурге — исполнительными органами государственной власти, в остальных субъектах РФ — органами местного самоуправления.

В ч. 4 коммент. ст. не указана точка отсчета, когда вступает в действие данное правило. Представляется, что затягивать период неопределенности и ожидания, когда же наконец собственники примут решение, нельзя, ибо с каждым днем задолженность собственников по оплате эксплуатационных услуг будет увеличиваться и им будет труднее ее погасить. Было бы целесообразно предусмотреть в Кодексе, что если собственники помещений (точнее сказать, будущие собственники, которые приняли помещения от застройщика), допустим, в течение месяца со дня приема в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома не примут необходимое решение, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещения в данном доме и предлагает принять решение о размере платы за содержание общего имущества дома. Если же решение так и не будет принято, то на этом же общем собрании до сведения собственников помещений доводится размер платы, установленный компетентным органом. По этому размеру должна быть рассчитана плата и за прошлое время, в течение которого платежи не вносились.

Если по истечении какого-либо периода времени собственники помещений все-таки примут решение об установлении размера платы, об этом должно быть сообщено соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления, и собственники помещений вправе будут осуществлять платежи по установленным им размерам начиная с того периода, который наступит после принятия ими решения.

5. На собственниках помещений в многоквартирном доме лежит обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и по финансированию расходов по капитальному ремонту дома. Капитальный ремонт любого дома, в том числе многоквартирного, необходим. Если капитальный ремонт своевременно не будет проведен, дом может оказаться в аварийном состоянии, разрушиться, и тогда придется его сносить и отстраивать заново, что создаст для собственников помещений более сложные проблемы и неизбежно повлечет за собой увеличение их расходов.

Несомненно, что в ч. 2 коммент. ст. имеется в виду период, предшествующий капитальному ремонту; решение общего собрания собственников помещений по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта в будущем, должно быть принято заблаговременно и чем раньше, тем лучше.

Правило ч. 2 коммент. ст. ориентирует собственников помещений в многоквартирном доме на то, чтобы при принятии решения по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта, учитывались предложения управляющей компании по всем существенным условиям предстоящего капитального ремонта.

Если эксплуатация многоквартирного дома осуществляется ТСЖ или жилищным кооперативом, то правлению ТСЖ или кооператива целесообразно заключить договор со специализированной организацией, которая может подготовить заключение о состоянии дома и сделать рекомендации по всем основным вопросам: о сроке начала капитального ремонта, его объеме и предполагаемой стоимости. На стадии, предшествующей началу строительства, необходимо заказать проект капитального ремонта, без которого нельзя выполнять ремонтно-строительные работы, согласовать его с уполномоченными исполнительными органами государственной власти, получить соответствующие разрешения. Возможно, что в ходе капитального ремонта многоквартирного дома может быть осуществлена его реконструкция в целях более эффективного использования его площадей, например переоборудование чердака под мансарды, подвалов — под помещения административно-хозяйственного назначения, пристройка флигелей и т.д.; подобная реконструкция вполне отвечает интересам собственников помещений, поскольку находящееся в их общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома прирастет, увеличится в цене, появятся дополнительные возможности по его эффективному использованию. На все это требуются деньги.

Когда уже будут подготовлены обоснованные предложения по всем основным вопросам капитального ремонта, следует провести общее собрание собственников помещений с тем, чтобы принять решение по этим вопросам и утвердить ориентировочную стоимость (смету) капитального ремонта и порядок сбора необходимых денежных средств для образования фонда капитального ремонта дома.

Ориентировочная стоимость капитального ремонта должна быть распределена по годам на период, предшествующий ремонту; годовая сумма сбора включается в годовую смету расходов ТСЖ с определением суммы, приходящейся на один кв. м площади дома. Так высчитывается основной показатель сметы по капитальному ремонту, на базе которого рассчитывается сумма затрат по каждому помещению: размер платежей каждого собственника вычисляется путем умножения этого показателя на метраж принадлежащего ему помещения.

Если ориентировочную стоимость капитального ремонта заранее определить трудно, целесообразно использовать механизм образования капитальных вложений для финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов путем амортизации. Этот механизм состоит в том, что за основу расчетов берется строительная стоимость дома, т.е. общая итоговая сумма расходов застройщика по проектированию, строительству, вводу дома в эксплуатацию, по которой данный дом учитывается в системе технической инвентаризации объектов недвижимости. В тех случаях, когда дом принимается на баланс эксплуатационной организацией, его строительная стоимость отражается в активе баланса как балансовая или первоначальная стоимость объекта. Существуют нормативы продолжительности нормальной эксплуатации объектов недвижимости. Срок эксплуатации многоквартирного дома определяется с учетом его технических характеристик и зависит прежде всего от того, из каких строительных материалов построен дом: у кирпичных домов этот срок — длиннее, у крупнопанельных — короче. С учетом нормативного срока нормальной эксплуатации дома определяется годовой размер (норматив) амортизационных отчислений на капитальный ремонт дома. Годовой норматив перерассчитывается на один месяц, получается месячная сумма амортизации, которая и может быть взята за основу для определения размера платежей, подлежащих внесению в фонд капитального ремонта дома.

Если общее собрание собственников помещений принимает решение об образовании фонда капитального ремонта дома, то с момента, определенного этим решением, собственники будут обязаны ежемесячно платить плату (амортизационные отчисления), размер которой будет рассчитываться путем умножения базового показателя стоимости затрат, приходящейся на один кв. м площади, на общий метраж принадлежащего собственнику помещения. В жилищных кооперативах амортизационные отчисления, производимые членом кооператива на капитальный ремонт дома, приплюсовываются к его паенакоплению и тем самым увеличивают размер денежного выражения пая каждого члена кооператива; следует иметь в виду, что благодаря механизму амортизации стоимость объекта недвижимости по мере его эксплуатации и износа не уменьшается, а увеличивается.

Конечно, рассчитать восстановительную стоимость многоквартирного дома за несколько десятков лет до начала капитального ремонта невозможно, — финансовые условия нестабильны, действует инфляция, меняется курс национальной валюты. Поэтому следует, во-первых, заранее предусмотреть резервный фонд; во-вторых, разместить аккумулируемые постепенно средства этого фонда (или фонда капитального ремонта дома) в надежные авуары: на срочные депозиты в банки, в надежные ценные бумаги. Так, временно свободные денежные средства госкорпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» размещаются на банковских депозитах под достаточно высокие проценты (см. об этом: Мазунин А., Орлов И. Фонд ЖКХ повысил процент. Он разместил средства в банках дороже 12% годовых // Коммерсантъ. 2008. 29 авг.; Смольякова Т. Капремонт с процентами. Фонд ЖКХ удачно разместил свободные средства на депозитах // РГ. 2008. 29 авг.).

В соответствии с ч. 6 ст. 21 ФЗ от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (в редакции ФЗ от 13 мая 2008 г. N 69-ФЗ «О внесении изменений в статьи 3 и 21 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства») определение российских кредитных организаций и профессиональных участников рынка ценных бумаг, с которыми Фондом (Государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства») могут заключаться договоры в целях размещения временных свободных средств Фонда, осуществляется путем проведения публичных торгов.

Поскольку образование фонда капитального ремонта будет происходить постепенно в течение длительного времени, необходимо вести строгий учет выполнения собственниками помещений своих обязательств по оплате расходов на капитальный ремонт дома. Для этого по каждому собственнику помещений должен быть заведен специальный лицевой счет, на котором должны учитываться все взносы собственника помещения в фонд капитального ремонта; в конце каждого календарного года правление ТСЖ или жилищного кооператива должно суммировать поступившие за год взносы и сообщать каждому собственнику размер внесенных им и числящихся на его лицевом счете средств.

Представляется, что с учетом значения вопросов капитального ремонта многоквартирных домов собственников помещений необходимо более детально регламентировать в Кодексе порядок финансирования капитального ремонта. Положения Кодекса, которые регулировали бы данные отношения, могли бы быть сформулированы как диспозитивные или рекомендательные нормы; по крайней мере, у ТСЖ, жилищных кооперативов и у самих собственников жилых помещений в многоквартирных домах было бы больше ясности в том, что и как необходимо делать, чтобы заблаговременно обеспечить предстоящий в будущем капитальный ремонт дома.

В Санкт-Петербурге принята программа оказания финансовой помощи ТСЖ и жилищным кооперативам при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Принятие такой программы соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799). Адресная программа предоставления субсидий утверждается Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга по согласованию с администрациями районов. Для получения субсидии ТСЖ или жилищные кооперативы, включенные в адресную программу района, согласовывают с Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга сметную документацию капитального ремонта. Условия предоставления субсидии закрепляются в договоре, заключаемом Жилищным комитетом с ТСЖ (кооперативом) — получателем субсидии. Субсидии предоставляются в пределах средств, выделяемых целевым назначением из бюджета Санкт-Петербурга. Субсидии предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе, но если ТСЖ (кооператив) — получатель субсидии — нарушает условия договора, заключенного с Жилищным комитетом, субсидии подлежат возврату (см., например: Порядок предоставления в 2008 году субсидий на ремонт многоквартирных домов жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, расположенных в Невском районе Санкт-Петербурга, утвержденный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 сентября 2008 г. N 1134 // ИПС «Кодекс»).

6. Правило ч. 3 коммент. ст., установившее, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома возникает у собственника помещения в этом доме в тот же момент, когда у него возникает право собственности на помещение в данном доме, носит императивный характер и не может быть изменено какими-либо иными нормативными или индивидуальными правовыми актами. Возникшая в силу закона обязанность должна быть исполнена, но порядок ее исполнения может быть различен. Как об этом уже говорилось выше, порядок исполнения данной обязанности устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей компании. Исполнение этой обязанности начнется с момента, который определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

7. Период эксплуатации многоквартирного дома, предшествующий началу капитального ремонта дома, с учетом состояния этого дома может быть весьма длительным. В течение этого периода в составе собственников помещений могут происходить изменения, — состав собственников меняется по разным причинам в силу различных правовых оснований: наследования, раздела имущества, договоров купли-продажи, мены, дарения и т.д. При этом обязательство предыдущего собственника по несению расходов на капитальный ремонт дома переходит на нового собственника в полном объеме. Если к моменту перехода права собственности на помещение предшествующий собственник уже произвел частичные взносы в фонд капитального ремонта дома, сумма этих взносов не подлежит возврату предшествующему собственнику; она останется в фонде капитального ремонта и должна быть зачислена на лицевой счет нового собственника.

В доме жилищного кооператива член кооператива — предшествующий собственник — при переходе права на жилое помещение к другому лицу утрачивает право на пай, и это право переходит в том же объеме к новому члену кооператива, приобретшему право собственности на данное жилое помещение. При выбытии члена кооператива из состава членов данного кооператива ему выплачивается паенакопление за минусом накопившейся суммы амортизации, которая остается на балансе кооператива и записываются на специальный лицевой счет нового члена кооператива.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 158 см. Постановление КС РФ от 29.01.2018 N 5-П.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

Комментарий к статье 158

1. По общему правилу собственники помещений в многоквартирных домах, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, вносить взносы на капитальный ремонт.

Такие расходы обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ разъяснено, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

При этом не исключается осуществление отдельным собственником помещений в многоквартирном доме дополнительных расходов на содержание общего имущества. Так, известны случаи, когда обеспеченные жильцы проводили за свой счет ремонт подъездов домов, в которых не жили.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором о проведении капитального ремонта.

В данном случае собственники сами решают, каким образом будут использованы собранные средства, зафиксировав принятое решение на общем собрании.

Московский городской суд в Апелляционном определении от 12 мая 2017 г. по делу N 33-13184/2017 указал следующее: «Положениями ч. 1 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи».

2. Частью 2 комментируемой статьи установлено, что расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД также финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

Фонды капитального ремонта формируются из взносов на капитальный ремонт, процентов за задержку уплаты собственниками таких взносов и банковских процентов, начисляемых на сумму взносов (в случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете) (см. комментарий к ч. 1 ст. 170 Жилищного кодекса).

К иным источникам финансирования капитального ремонта, прямо упомянутым в законе, относятся, в частности, дополнительные взносы, уплачиваемые собственниками в случае, предусмотренном ч. 1.1 комментируемой статьи, средства государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

Как отмечено в письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов»), «то обстоятельство, что Жилищный кодекс предусматривает ряд случаев, когда собственники помещений в МКД не несут обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (например, собственники помещений в домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта), не означает запрета на уплату ими таких взносов на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений.

Следовательно, собственники помещений в МКД вправе на своем общем собрании до истечения срока, установленного в ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса, принять решение и о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме, и об уплате взносов на капитальный ремонт с целью финансирования такого ремонта.

Вместе с тем, поскольку Жилищный кодекс связывает уплату взносов на капитальный ремонт с определением способа формирования фонда капитального ремонта, в случае принятия собственниками до истечения срока, установленного в ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса, решения о проведении капитального ремонта, об уплате взносов на капитальный ремонт для целей финансирования капитального ремонта (ч. 5 ст. 189 Жилищного кодекса), собственники помещений в этом доме должны также принять решение о формировании фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 Жилищного кодекса).

Таким образом, проведение капитального ремонта до срока наступления обязанности собственников по внесению взносов на капитальный ремонт может осуществляться при выполнении следующих условий:

  • 1) наличие решения общего собрания собственников помещений в МКД об определении способа формирования фонда капитального ремонта и реализация данного решения в порядке, установленном Жилищным кодексом;
  • 2) наличие решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта, соответствующего требованиям ч. 5 ст. 189 Жилищного кодекса, в том числе определение источника финансирования капитального ремонта.
  • 3. По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).

Согласно письму Минстроя России от 1 сентября 2017 г. N 31284-АЧ/06 «О применении части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» «к новому собственнику помещения в многоквартирном доме обязанность по уплате взносов, не исполненная публичными образованиями, не переходит и сохраняется за последними.

Указанное правило применяется к новым собственникам, являющимся как гражданами (переход права собственности в порядке приватизации), так и юридическими лицами вне зависимости от их организационно-правовой формы, в том числе органам власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (далее — новый собственник).

Исходя из буквального толкования части 3 статьи 158 Жилищного кодекса указанные положения применяются только к взносам на капитальный ремонт, взимаемым в соответствии с правилами раздела IX Жилищного кодекса (далее — взносы на капитальный ремонт), а задолженность по взносам на капитальный ремонт, накопленная в период, когда собственником помещения являлось публичное образование, подлежит оплате в фонд капитального ремонта за счет средств соответствующего бюджета (далее — задолженность прежнего собственника — публичного образования)».

4. Размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД либо об установлении размера такой платы, устанавливается органами местного самоуправления (в г. г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше минимального перечня (письмо Минстроя России от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04).

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

Комментарий к Ст. 158 ЖК РФ

1. Комментируемая статья увязывает положения ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 с положениями ст. 156 ЖК РФ. Потребность дополнительного регулирования связана главным образом с особенностями оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также с необходимостью установления правовых последствий непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Нормы данной статьи распространяются на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Кроме того, комментируемая статья устанавливает способ участия собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме — внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Часть 1 комментируемой статьи 158 в отличие от ст. 210 ГК РФ не содержит положения о возможности собственника помещения дистанцироваться от несения бремени содержания принадлежащего ему общего имущества в многоквартирном доме в случае, если это предусмотрено законом или договором.

3. Нормы ЖК РФ, устанавливающие обязанности собственников помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, не говорят о том, что указанная плата должна вноситься собственниками помещений только лично, а в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, прямо возлагают часть этой обязанности на нанимателя (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). Однако в случае нарушений обязанностей по внесению этой платы лицом, на которое возлагается ответственность за допущенное нарушение, является собственник помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственник муниципальных и государственных помещений все равно продолжает нести бремя содержания общего имущества: положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на всех собственников и на все расходы, связанные с содержанием общего имущества.

4. Для определения размера участия собственника помещения в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме необходимо определение доли конкретного собственника в праве общей собственности на это имущество, рассчитываемой в соответствии с нормами ст. 37 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).

5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК). Часть 2 комментируемой статьи 158 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за этот ремонт при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. До вступления в действие ЖК РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, единолично решали органы местного самоуправления. Такая практика в закамуфлированном виде сохранилась до настоящего времени, хотя это и противоречит нормам ЖК РФ (ст. ст. 44 и 158).

6. Отношения по организации и оплате капитального ремонта многоквартирных домов урегулированы комментируемой статьей достаточно полно. Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности регулирования таких отношений нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. ст. 5, 12 — 14 ЖК). Возможность предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам предусматривается ст. 165 ЖК РФ, а также ст. ст. 14.1 и 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». С 2008 до конца 2012 г. в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» осуществляется финансирование из региональных и местных бюджетов (с использованием средств Фонда реформирования ЖКХ) капитального ремонта многоквартирных домов, в которых реализуются способы управления товариществом собственников жилья, жилищными кооперативами и выбранными собственниками на общих собраниях управляющими организациями. При этом данный Закон не изменяет процедур принятия решений о проведении капитального ремонта, предусмотренных комментируемой статьей.

7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи 158 ЖК России при управлении многоквартирным домом управляющей организацией решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (с указанием срока начала, необходимого объема работ и т.д.) и об оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, как и при управлении товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом, решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений данного дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК), при этом органы управления товарищества принимают решение о размере платежей и взносов на оплату капитального ремонта для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК).

8. Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение из общего правила в случае проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ; ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ). При необходимости проведение капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации. Порядок установления размера платы в этом случае установлен в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

9. При осуществлении капитального ремонта по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом на основании действующих Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75, обязательства по проведению такого ремонта и его оплате должны возникать у собственников помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организации на основе заключенного в установленном порядке договора управления многоквартирным домом (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не на основании правового акта органа местного самоуправления или протокола такого конкурса. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.

10. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта (предварительная оплата) или непосредственно после его проведения (рассрочка платежа), так и при комбинации этих способов. Например, если договор управления многоквартирным домом заключается на пять лет, а капитальный ремонт многоквартирного дома планируется в середине этого периода, то плата за капитальный ремонт вносится равными долями в течение 60 месяцев. Обязательной предоплаты расходов на капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает.

Международная практика показывает, что наиболее эффективный механизм финансирования капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов — получение кредита товариществом собственников жилья на эти цели с дальнейшим погашением этого кредита за счет платежей собственников помещений или принятие собственниками помещений решения о перечислении сумм кредита управляющей организацией и ответственность собственников за возврат кредита банку. При этом существенная часть платежей на погашение кредита может быть компенсирована путем сокращения платы за коммунальные ресурсы (в первую очередь за тепловую энергию) в результате проведения мероприятий по ресурсосбережению в рамках ремонта или реконструкции.

11. Установленная в ч. 3 комментируемой статьи обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения у них права собственности на помещения. Если право собственности на помещение в многоквартирном доме перешло к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Комментируемая норма стабилизирует отношения по оплате капитального ремонта многоквартирного дома и уменьшает риски исполнителя капитального ремонта.

12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта могут впервые возникнуть у нового собственника после принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и заключения соответствующих договоров.

13. По общему правилу комментируемой статьи размер платы за содержание и ремонт жилого дома (см. комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это относится к способам управления многоквартирными домами управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений и означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также на его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК). При этом ЖК РФ (ст. 44 и ч. 1 ст. 46) предусматривает, что решение о проведении капитального ремонта принимается квалифицированным большинством голосов от всех голосов собственников помещений. Необходимость установления такого уровня большинства голосов обусловлена значительными затратами на ремонт. Решение о проведении текущего ремонта принимается простым большинством голосов от голосов присутствующих на общем собрании, имеющем кворум. При способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или кооперативом решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома принимают органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК).

14. В ч. 4 комментируемой статьи 158 Жилищного кодекса установлено, что, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации. Жилищный кодекс РФ исходит из того, что эта норма может быть применена при условии, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме имеет кворум, на нем приняты решения по всем вопросам, необходимым для содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, кроме установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Без определения собственниками помещений перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установление органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения неправомерно.

Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 — 168 и 180 Гражданского кодекса). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Поскольку решение об установлении размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома могут принимать органы управления товарищества или кооператива (см. комментарий к п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145 и ч. 8 ст. 156 ЖК), а не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, то положения комментируемой нормы не относятся к управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом.

С учетом сравнительного анализа и системного толкования положений ЖК РФ можно сделать вывод, что положения ч. 4 комментируемой статьи могут применяться только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан также на требованиях п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этих нормах устанавливается, каким способом органы местного самоуправления могут реализовывать полномочия, предусмотренные в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и ч. 4 комментируемой статьи 158.

Комментарий к Ст. 158 Жилищного кодекса РФ

1, 2, 3, 4. Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего жилья; собственник комнаты в коммунальной квартире также несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и др.) соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платежей за содержание и ремонт общего имущества в этом многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 37 Кодекса)

Как излагалось в комментарии к ст. 154 Кодекса (структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги), платежи за содержание жилья включают таким образом затраты по:

а) содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши;

б) техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;

в) вывозу бытовых отходов;