Долевая собственность на квартиру

Содержание

Распоряжение общей долевой собственностью на квартиру

Общая долевая собственность на квартиру – это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.

В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.

Частная собственость на недвижимость – явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.

Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.

Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.

Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.

Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века. Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире. Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.

Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение – о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.

Основные принципы долевого разделения

У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием. При долевой собственности такое согласие не требуется, но на участников накладываются некоторые ограничения.

Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.

Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, такое выделение обычно невозможно и часто запрещено.

Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.

При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.

Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.

Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.

Распоряжение долевой недвижимостью

Распоряжение недвижимостью – это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.

Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.

  1. Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме – свыше 50%.
  2. Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура – оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
  3. Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность – это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
  4. Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.

В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения. Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.

Статьи

Плюсы покупки доли в квартире

Приобретение доли в квартире имеет ряд преимуществ, к которым относятся следующие пункты:

  • Стоимость

Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры. Кроме того, расчет стоимости доли в жилье не производится по типичному методу. Так, если вы покупаете ½ части всего жилья, то это еще не означает, что вам придется выплачивать половину от всей стоимости жилья.

  • Вопрос с регистрацией

Если вы покупаете долю в квартире, то тем самым можете решить вопрос с регистрацией. Что, в свою очередь, позволит трудоустроиться и получить медицинское обслуживание и решить многие жизненно необходимые организационные моменты. Однако и в данном случае не стоит игнорировать возможные ошибки, которые могут возникнуть при оформлении документов.

В целом, на вашей доле в квартире вы имеете полное право прописать членов вашей семьи, поскольку не так важно, на какой именно площади будут прописаны несколько владельцев жилья. Однако этот вопрос следует поднимать еще в период обсуждения с продавцом всех условий покупки доли в квартире.

  • Последующий возможный выкуп

Кроме того, вы имеете право в дальнейшем полностью выкупить всю оставшуюся часть квартиры, в которой вы имеете долю. Однако стоит учитывать и то, что продавцы доли в жилье обычно не планируют продавать свою долю и предоставлять возможность полностью выкупить квартиру, хотя и встречаются редкие случаи. Как правило, продажу доли в квартире делают для того, чтобы решить возникшие финансовые проблемы, а не с целью окончательно избавиться от жилой площади.

  • Хороший вариант инвестиции

Еще одним преимуществом приобретения доли в квартире считается и инвестиционный вопрос. На сегодняшний день покупка недвижимости считается одним из наиболее выгодных вариантов для инвестирования. Тем более это актуально, если это вложение в квартиру, которая находится на стадии строительства. Поскольку после окончания строительства стоимость квартиры увеличивается, а полученная прибыль от продажи этой квартиры разделяется между инвесторами в зависимости от размера приобретенной ими доли в жилье.

Приобретая квартиру в браке, граждане часто задумываются, как же стоит оформить право собственности на недвижимость. Рассмотрим основные виды прав собственности, определим, чем они отличаются, каковы их преимущества и недостатки, как проходят юридические сделки с долевой и совместной собственностью.

Также в этой статье мы расскажем, как оформляется налоговый вычет на определенный вид имущества.

Виды собственности супругов на квартиру

Право собственности у супругов на какой-либо объект недвижимости может быть нескольких видов. В зависимости от вида права, будет изменяться наименование собственности.

Перечислим, какой может быть собственность и права супругов на квартиру:

  1. Индивидуальное право. Возникает, когда имуществом владеет только один из супругов.
  2. Общая совместная собственность. Такое право может появиться, когда граждане уже находятся в браке и приобретают недвижимость без выдела долей.
  3. Долевая собственность. Может возникнуть при заключении брачного договора или при оформлении других договоров по приобретению имущества. Также общая долевая собственность может образоваться по решению суда (ст.244 ГК РФ).

Вид собственности напрямую влияет на права супругов и на возможности по распоряжению имуществом. Вид собственности обозначается в выписке ЕГРН.

Ниже мы рассмотрим все особенности каждого вида права.

Чем отличается совместная собственность супругов на квартиру от общей долевой

В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.

Рассмотрим, какие виды отсюда вытекают:

  1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.
  2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

Плюсы общей совместной собственности:

  1. Совместное владение имуществом. Обязанность по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг будет лежать на их плечах.
  2. Совместное распоряжение имуществом. Если один из супругов пожелает продать, подарить или завещать квартиру, то второй супруг должен дать на это согласие. Без ведома мужа или жены нельзя будет совершить сделки с недвижимостью.
  3. Все имущество, которое будет нажито в браке, будет считаться по закону общим имуществом супругов. Это касается не только жилья, но и транспортных средств, ценных бумаг и др.
  4. Нет необходимости определять доли для каждого гражданина, чтобы оформить налоговый вычет.
  5. В случае с образовавшимися долгами, кредиторы не смогут взыскать через суд финансы и потребовать продажи общего имущества.

Недостатки общей совместной собственности:

  1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.

Плюсы долевой собственности:

  1. Каждый супруг будет распоряжаться своей частью квартиры. Он сможет подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно (ст. 246 ГК РФ).
  2. Расходы, связанные с частью имущества будут не общими — для каждого супруга они будут свои.
  3. Если у одного из супругов будут долги, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.
  4. На собственность будет выдано два документа — для каждого супруга.

Отметим и недостатки долевой собственности:

  1. Доля, которая определена в договоре, соглашении, может быть не равна половине площади квартиры. Например, если у супруга ¼ часть в двухкомнатной квартире, то это не означает, что он владеет комнатой. В эту часть также входит и общая площадь (санузел, кухня, коридор).
  2. При имеющихся долгах, кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи доли или определенной части, которой владел должник.
  3. При распоряжении имуществом супруг должен сообщить другому собственнику доли о своем намерении. Если второй супруг не реализует преимущественное право на выкуп, то в сделке могут участвовать третьи лица.

Подведем итоги в таблице.

Основные отличия общей совместной собственности от долевой

Критерии отличия

Общая совместная собственность

Общая долевая собственность

Определение долей

Нет

Есть

Право на оформление

Только супруги

Любой гражданин

Согласие на распоряжение собственностью

Не требуется.

Необходимо согласие всех владельцев.

Нюансы оформления

Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.

Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.

Подтверждение права собственности

Может не подтверждаться. По закону имущество будет общим.

Необходимо документальное подтверждение.

Что лучше для супругов: общая долевая собственность на квартиру, или совместная

Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.

Продажа, дарение собственности

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

Сдача в аренду квартиры супругов

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату — или комнаты.

Размен общего жилья

Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.

Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.

Раздел квартиры после развода

В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

Налоговый вычет и виды собственности супругов на квартиру – нюансы

Супруги могут распределить налоговый вычет по своему усмотрению.

Например:

  1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
  2. В зависимости от взноса каждого супруга за оплату квартиры.
  3. В зависимости от доли владения.

Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства. В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры. Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета. Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты. Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет. Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы — звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Понятие частной собственности на жилье

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

  • приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
  • купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
  • жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
  • участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
  • приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Приватизация жилья

Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

  • индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
  • долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
  • общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
  • общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

Совместная собственность

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

Время чтения: 7 минут

Свободно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом – право каждого собственника. Но действия владельца не должны нарушать права других лиц. Индивидуальная собственность вызывает меньше споров и разногласий, чем общая. Мирное сосуществование дольщиков в одной квартире возможно только при точном следовании букве закона. Поэтому общедолевая собственность на квартиру требует глубокого знания прав и обязанностей каждого.

Жилье в долевой собственности

Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.

Каждый дольщик имеет право эксплуатировать свое имущество и распоряжаться долей в квартире. Но при этом нарушать права и интересы других собственников запрещается.

Имущество, которое является неделимым, то есть не может быть разделено без изменения его назначения, и находится в собственности двух либо нескольких граждан, признается общедолевым. Данная форма собственности установлена гл. 16 Гражданского кодекса РФ. Документ поясняет, что это такое и регламентирует отношения, возникающие при владении имуществом.

Изначально доли участников считаются равными, но могут меняться по разным причинам:

  • улучшение объекта за счет средств одного из участников;
  • изменение количества собственников.

Общедолевое имущество отличается от совместного – приобретенного в браке. Данный режим предполагает владение и распоряжение на принципах добросовестности без выделения долей.

Более подробно об отличиях режимов читайте в статье «Разница между совместной и долевой собственностью».

Основания возникновения

Среди оснований возникновения общедолевой собственности граждан выделяют:

  • договоры дарения, ренты, купли-продажи, мены либо другой сделки;
  • соглашение о долевой собственности на квартиру;
  • наследование права по закону или по завещанию;
  • участие в долевом строительстве;
  • приватизацию жилья, принадлежащего государству;
  • признание права по решению суда.

Как следует из , все владельцы квартиры должны распоряжаться жильем в соответствии с назначением и пределами его применения.

Кроме перечисленных сделок, право общедолевой собственности устанавливает и брачный договор, заключенный согласно требованиям . В этом документе прописываются условия владения имуществом, которое уже нажито или только планируется в будущем.

Необходимость заключения договора между супругами возникает при покупке квартиры в ипотеку. Установленный порядок выплат позволяет одному супругу обезопасить себя от претензий кредиторов при невыполнении кредитных обязательств вторым.

Много спорных вопросов возникает при наследовании приватизированной квартиры несколькими гражданами. Правопреемниками по завещанию могут быть любые граждане, даже если между ними нет кровных связей, а по закону – только родные, в соответствии с установленной ГК РФ очередностью.

Распределение долей между собственниками

Как упоминалось выше, части, не определенные законом или соглашением, считаются равными. Таким образом, в квартире на двух собственников каждый станет владельцем ½ части, на трех – 1/3 и так далее. Такое распределение может быть оспорено любым из участников в случае:

  • изменения состава собственников квартиры;
  • выполнения неотделимых улучшений имущества за свой счет.

Изменение долей происходит на основании соглашения между владельцами либо по решению суда.

Право распоряжения

Владельцы квартиры нередко заходят в тупик при распоряжении общедолевым имуществом, ведь условия должны удовлетворять каждого. Законодательно установлены следующие права дольщика:

  • определение и пересмотр размера своей доли;
  • выполнение ремонтных работ либо других улучшений в квартире;
  • распоряжение имуществом, не нарушающее интересов других участников;
  • получение денежной компенсации при отказе от своей доли;
  • выделение части в натуре.

Согласно , свои права при долевой собственности квартиры владелец реализует с согласия остальных участников. Получать его нужно для каждого пункта в отдельности либо на основании договора о распоряжении общим имуществом. В документе оговариваются:

  • условия проживания;
  • оплата коммунальных услуг и долгов;
  • выполнение ремонтных работ и других улучшений;
  • возможность продажи, дарения, мены долей;
  • преимущественное право покупки.

Условия могут дополняться в зависимости от требований жильцов. Если же владельцы не пришли к согласию, каждый из них имеет право обратиться в суд.

Оформление прав на часть имущества

Регистрация права собственности на долю не отличается от процедуры оформления прав на иную недвижимость. определяет, как оформить долевую собственность на квартиру.

Право регистрируется на основании заявления переданного:

  • лично,
  • почтой,
  • в электронном виде.

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и основания для перехода прав.

Долевая собственность при ипотеке

В соответствии со , в ипотеку передается недвижимое имущество, право владения которым зарегистрировано в ЕГРН. К недвижимости в этом случае относятся и части жилых домов или квартир, состоящие из одной либо нескольких комнат.

Часть неделимого имущества не может быть предметом ипотеки.

Договор о передаче общедолевого имущества в залог заключается одновременно со всеми собственниками либо с одним из них при наличии письменного согласия остальных.

Обязательная доля при покупке жилья за маткапитал

Согласно , материнским капиталом можно распорядиться для улучшения жилищных условий. Ст. 10 предусматривает оформление приобретенного жилого помещения в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению, отраженному в обязательстве.

Обязательство о выделении долей удостоверяется нотариусом и предоставляется в органы ПФ РФ при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом.

Аспекты оформления документации рассмотрены в материале «Материнский капитал на покупку жилья».

Раздел имущества

оговаривает возможность раздела квартиры, находящейся в общедолевой собственности. Самый простой способ – это соглашение сторон, которое определяет:

  • размер доли каждого владельца;
  • права и обязанности в отношении:
    • своей части квартиры,
    • имущества других собственников;
  • порядок рассмотрения разногласий и внесение изменений в договор.

Зафиксировав раздел квартиры на доли документально, все совладельцы должны подписать договор и заверить его у нотариуса. После этого право собственности регистрируется в Росреестре.

Если часть квартиры, выделяемая одному из владельцев, слишком мала и не соответствует доле, причитающийся ему по закону, договору или другому документу, остаток может быть выплачен в виде денежной либо другой компенсации.

Если соглашение о способе и условиях раздела не достигнуто, спор рассматривает суд. В этом случае один либо все собственники подают заявление на разделение долей квартиры.

Суд может устанавливать обязанность по денежной выплате в следующих случаях :

  • доля собственника незначительна и не может быть выделена;
  • участник не имеет существенного интереса в эксплуатации квартиры;
  • выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба квартире.

После получения компенсации собственник теряет право на владение имуществом.

Выделение доли в натуре

Поскольку нажитое в браке имущество является совместным, соглашение о выделении супружеской доли подписывается только после ее предварительного определения. Квартира делится в равных частях, если иное не предусматривает закон либо брачный договор.

Выделить долю квартиры одному из собственников в натуре можно только в том случае, если технические характеристики жилья предполагают такую возможность. Основным из условий является изоляции части квартиры. К дополнительным требованиям относят наличие отдельного входа, своего санузла и кухни.

Читайте подробнее о том, каким образом производится выделение доли в квартире.

Определение порядка пользования жильем

Если выделить доли в натуре каждому собственнику невозможно, например, имеет место долевая собственность на однокомнатную квартиру, закон предлагает установить порядок пользования таким имуществом. В этом случае защищены права каждого собственника и не нарушаются интересы совладельцев.

Порядок пользования устанавливается добровольно и отражается в нотариально заверенном договоре.

При отсутствии согласия между участниками спор решается в судебном порядке. Каждый получит в пользование конкретную часть квартиры с сохранением права общедолевой собственности.

Подробности описаны в статье «Порядок пользования жилым помещением в долевой собственности».

Аспекты продажи жилья

В соответствии со ст. 42 Закона РФ № 218, продажа квартиры либо долей, принадлежащих нескольким собственникам, оформляется письменно и удостоверяется нотариально. При заключении сделки взимается госпошлина исходя из суммы договора: 0,5 % стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

К существенным условиям договора относят:

  • идентифицирующие характеристики квартиры и долей;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • сроки освобождения жилого помещения.

Право собственности переходит к покупателю после регистрации договора купли-продажи в ЕГРН.

Нюансы заключения договора рассмотрены в статье «Как продать квартиру в долевой собственности».

Оплата налогов владельцами долей

Согласно , налогоплательщики обязаны сообщать в фискальные органы о наличии объектов недвижимости и уплачивать установленные платежи. Налог на недвижимость при долевой собственности в 2020 году уплачивается исходя из налоговой базы.

Согласно база налогообложения объектов недвижимости определяется их кадастровой стоимостью, рассчитанной на основании .

Налог уплачивают все собственники соразмерно долям один раз в год на основании налогового уведомления, полученного в бумажном либо электронном виде. Базовая ставка установлена Налог на квартиру составляет 0,1 % в отношении частей жилых домов, квартир и комнат.

Местные власти и муниципальные образования вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки для подведомственных территорий согласно рамкам, оговоренным в НК РФ:

  • до 300 000 руб. – до 1%;
  • свыше 300 000 руб. – от 1% до 3 %;
  • свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

Если жилье приобретается в браке, супругам полагается налоговый вычет. Его размер не зависит от формы собственности. Сумму определяет налоговый орган на основании заявления, подписанного и мужем и женой.

Максимальный вычет, который может получить каждый из супругов, равен 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).

Долевое владение домом

К участникам долевого владения земельным участком и домом относят:

  • граждан, оформивших совместно куплю-продажу объекта;
  • наследников по закону или завещанию;
  • владельцев много- и малоэтажных строений.

При долевой собственности на неделимое имущество каждый владелец получает право не на конкретную часть участка и дома, а на весь объект целиком. При этом собственники устанавливают регламент пользования домом и участком.

Совместное владение недвижимостью

определяет режим владения и распоряжения квартирой в общей совместной собственности. Пользование имуществом осуществляется участниками сообща на условиях:

  • устной договоренности;
  • сложившегося порядка;
  • молчаливого согласия всех собственников;
  • нотариально удостоверенного соглашения;
  • решения суда.

Любые сделки с квартирой в совместной собственности требуют согласия всех участников.

Нюансы распоряжения имуществом рассмотрены в материале «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Процедура оформления в собственность квартиры несколькими гражданами не отличается от регистрации единоличных прав. Пользование и распоряжение долевым имуществом осуществляется на основании согласия всех участников. Закон определяет, в каких случаях можно выделить доли каждого собственника в натуре, а когда этого сделать нельзя. Зная свои права, участники долевой собственности смогут бесконфликтно и с максимальной выгодой владеть своей частью квартиры.