Как открыть дома магазин?

Содержание

Можно ли открыть магазин в частном доме?

Предпринимательская деятельность в России регламентируется разными нормативными актами. Если человек желает открыть торговую точку, он должен делать это в соответствии с правилами. В частности, нужно соблюдать требования по размещению магазина. Можно ли его размещать в частном доме, собственном гараже? Рассмотрим в этой статье.

Преимущества открытия магазина в частном доме

Зачем открывать магазин именно в частном доме? Этот вариант отличается целым рядом преимуществ:

  • Не нужно денег на аренду или покупку площади под коммерческие нужды.
  • Не требуется ехать на рабочее место.
  • Простой контроль над торговой деятельностью.
  • Можно не нанимать персонал, что позволяет дополнительно сократить расходы.

Главный недостаток размещения магазина в частном доме – необходимость в специальном оформлении. Нельзя просто взять и открыть точку. Если пренебречь законом, у предпринимателя возникнут проблемы.

К СВЕДЕНИЮ! В частном доме можно разместить только магазин, отвечающий ряду требований. В частности, он не должен производить лишнего шума, мешать соседям. Деятельность магазина не должна сопровождаться выделением вредных или взрывоопасных элементов.

Законодательное обоснование

В статье 8.8 КоАП РФ указано, что участок нельзя использовать не по назначению. В обратном случае на владельца земли накладывается штраф в размере 1 000-1 500 руб. Под целевым использованием понимается эксплуатация жилого здания. Использование участка под коммерческую точку не соответствует положенному назначению. Подобное действие признается административным правонарушением. Для открытия магазина потребуется сначала изменить назначение участка. Только потом можно открывать торговую точку.

Статья 8.8 КоАП РФ касается только земли. Использование домов регламентируется статьей 17 ЖК РФ. В этой статье указано, что назначение жилого помещения – проживание людей. В пункте 2 статьи 17 прописано, что помещение может использоваться для работы ИП. Но эта деятельность не должна мешать лицам, проживающим в доме.

Статьей 22 ЖК РФ оговорены условия перевода жилого объекта в нежилое. Возможно это только в том случае, если к переводимому помещению может быть обеспечен беспрепятственный доступ. Перевод не осуществляется в том случае, если право собственности на объект обременено правами третьих лиц.

Из статьи 22 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что перед открытием магазина нужно выделить часть дома. Она изолируется, а затем переводится в нежилое помещение. Размежевывается земельный участок, выделяется его часть. После этого меняется назначение земли на «эксплуатация магазина».

ВАЖНО! Перевод осуществляется только в том случае, если магазин открывается в частном доме. Если он размещается в гараже, никаких переводов не нужно. Связано это с тем, что гараж не является жилым объектом.

К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель должен позаботиться о наличии всех нужных документов. В частности, это документ о регистрации ИП или ООО, лицензия, если продаются спиртные напитки.

В каких случаях нельзя открыть магазин в частном доме

Открываемый магазин не должен никому мешать. Торговая точка не может открываться при наличии этих обстоятельств:

  • Магазин создает препятствие транспортному движению.
  • Он нарушает межевые знаки.
  • Функционирование точки противоречит нормам пожарной безопасности и СЭС.
  • Магазин загрязняет окружающую среду, негативно влияет на плодородие почвы.
  • Отсутствует отдельный вход.
  • Есть обременение третьими лицами.

Торговая точка не должна мешать людям, на законных основаниях проживающим в доме.

ВАЖНО! У торговой точки должен быть отдельный выход. Если покупатели будут ходить через общий подъезд, это нарушит права жильцов дома.

Документальное сопровождение

Первый шаг – перевод помещения в нежилое. Для этого понадобится следующая документация:

  • Заявка.
  • Свидетельство о праве собственности на объект.
  • План всего здания.
  • План магазина (если проводится перепланировка, нужно ее учесть).
  • Техпаспорт на объект.
  • Согласие жильцов на открытие торговой точки.

Пакет документов отправляется в местную администрацию. Последующие действия:

  • Получение разрешения от СЭС.
  • Получение разрешения от жильцов дома.
  • Получение дозволения от пожарной.

Сроки согласования обычно составляют не более 45 дней. После того как все нужные разрешения получены, можно переходить к открытию торговой точки.

К СВЕДЕНИЮ! Завершение работ также нужно согласовать. В рамках этого этапа на место приезжают эксперты. Они принимают произведенные работы. Приемка осуществляется только тогда, когда все работы были выполнены без нарушений. На утверждение объекта уйдет 25 дней.

Порядок действий при открытии магазина

Открытие торговой точки предполагает следующий порядок действий:

  1. Регистрация ИП.
  2. В течение 5 дней отправка заявления на установление системы налогообложения.
  3. Организация удобного подъезда к торговой точке.
  4. Отделение торгового помещения от жилого.
  5. Размещение в помещении торгового оборудования.
  6. Заключение соглашения с поставщиками.
  7. Размещение рекламы.

Какую систему налогообложения выбрать? Торговым точкам хорошо подходит вмененная система. Она позволяет не использовать кассовый аппарат и не нанимать бухгалтера.

Открытие точки в гараже

Сначала предпринимателю нужно понять, подходит ли гараж под организацию торговой точки. Объект должен отвечать этим условиям:

  • Капитальная постройка (наличие фундамента).
  • Минимальное расстояние от жилых объектов (50 метров).
  • Если это частный сектор, гараж должен быть отгорожен забором.
  • Наличие запасного выхода.
  • Наличие электричества.
  • Площадь, достаточная для ведения торговой деятельности.

Если под магазин используется гараж, его не требуется переводить в нежилое помещение. Гараж и так является нежилым объектом. Магазин необходимо зарегистрировать. Как это сделать? Обычно гараж является объектом хозяйственного значения. Для его перерегистрации нужно выйти из кооператива, а затем получить позволение от администрации. Нужно получить разрешение на реконструкцию. Выдается оно архитектурной инспекцией. В нее нужно предварительно сдать проект переоборудованного объекта. После того как переоборудование проведено, нужно обратиться в архитектурную структуру повторно. На этом этапе подтверждается, что строение соответствует всем нормам.

Магазин регистрируется в ФНС. Предпринимателю рекомендуется открывать именно ИП, а не ООО. Для этого нужно составить заявление и подать его в госорган с ИНН, СНИЛС. Предпринимателю также требуется подтвердить свои права собственности на гараж. Нужно обратиться в СЭС и пожарный орган. Эти структуры выдают справки о том, что гараж соответствует всем нормам.

Имеет ли смысл открывать точку в гараже?

Нужно учесть, что гараж не ориентирован на коммерческую деятельность. Его придется переоборудовать. Сюда входят и ремонт, и перепланировка, и закупка оборудования. Подготовка к открытию предполагает большие траты. Однако использование гаража под магазин – это и экономия денег. Предпринимателю не придется тратить деньги на аренду, покупку торгового помещения. Предприниматель может не нанимать персонал, а работать сам. Это дополнительная статья экономии.

Открыть магазин в собственном жилом доме

В п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Какие-либо ограничения относительно вида предпринимательской деятельности не установлены, кроме размещения в жилых помещениях промышленных производств.

Таким образом, наличие в жилом доме помещений, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, не противоречит действующему законодательству РФ.

В соответствии с п. 2.2 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенными в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23, предприятия торговли могут размещаться:

в отдельно стоящем здании;

в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения;

на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников.

При этом деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 кв. м. Кроме этого, п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» установлено, что в жилых домах не допускается размещать:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;

помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

магазины по продаже синтетических ковров можно пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;

специализированные рыбные магазины;

склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов;

учреждения и магазины ритуальных услуг.

В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23:00 до 07:00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлено, что:

помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, а участки для стоянки автотранспорта персонала — располагаться за пределами придомовой территории;

не допускается погрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры; загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей;

загрузочные помещения допускается не оборудовать при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 кв. м.

Согласно п. 3.7 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий. Пунктом 3.6 СП 2.3.6.1066-01 не допускается стояки бытовой канализации из верхних этажей жилых домов прокладывать в помещениях для приема, хранения, подготовки и реализации продукции.

В соответствии с п. 4.9 СП 2.3.6.1066-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в помещениях предприятий торговли должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также уровням производственной вибрации, вибрации в помещениях жилых и общественных зданий. Такие гигиенические требования установлены: СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»; СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий»; СанПиН 2.1.2.2645-10.

Как следует из вышеуказанного, прямого запрета на открытие магазина в частном (жилом) доме в действующем законодательстве РФ не установлено. Выделить в жилом (частном) доме место под магазин возможно, но при соблюдении санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм. Однако несмотря на это, санитарные требования к магазину и жилому (частному) дому различны, что неизбежно может привести к противоречиям в требованиях установленных норм.

При соответствии требованиям ЖК РФ и градостроительного законодательства вы вправе оформить перевод помещения из жилого в нежилое во избежание возможных претензий со стороны государственных органов и последующих судебных споров при несоблюдении установленных требований законодательства РФ.

Согласно ч. 1, 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Дело № не определено

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Абаканский городской суд

В составе председательствующего судьи Чуприной Е.К.

При секретаре Арчеловой И.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Айрапетяна ФИО11 к ФИО12 права собственности на самовольную постройку,

установил:

Айрапетян А.Р. обратился в суд с иском к ФИО13 о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: <адрес>, свои требования мотивируя тем, что на основании свидетельств о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником земельного участка (№) и жилого дома (площадью 954,8 кв.м.), расположенных по спорному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ на основании рекомендаций Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации <адрес> и проведения публичных слушаний по теме: «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства и земельного участка площадью 584,0 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома со встроенным магазином промышленных товаров» истец получил разрешение на строительство спорного объекта недвижимого имущества. В настоящее время строительство индивидуального жилого дома с встроенным магазином завершено. По результатам технической инвентаризации общая площадь жилого дома со встроенным магазином составила 950,5 кв.м. Истец, основывая свои требования на ч.1 ст.218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, настаивал на удовлетворении его исковых требований.

В процессе рассмотрения дела представитель истца Головченко М.В., действующий на основании доверенности, изменил основание исковых требований, пояснив, что произведенная истцом реконструкция индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, является самовольной, поскольку до начала ее осуществления истцом не была подготовлена соответствующая документация и не было получено разрешение на ее осуществление. По мнению истца, данные отношения регулируются ст.222 ГК РФ. Видом разрешенного использования земельного участка является размещение на нем индивидуального жилого дома со встроенным магазином промышленных товаров. Указанный вид использования земельного участка получен Айрапетяном А.Р. основании указанных выше рекомендаций Департамента ФИО14 и проведения публичных слушаний. Истец полагает, что в ходе публичных слушаний не было установлено нарушение прав и свобод третьих лиц, и, соответственно, разрешение на строительство спорного объекта недвижимого имущества истцом было получено.

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на исковых требованиях.

Представитель ответчика Конюхова Е.Ю., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, суду пояснила, что ФИО15 полагает, что на основании п.1 ст.218 ГК РФ у истца не может возникнуть право собственности на спорный объект недвижимого имущества, так как в нарушение требований закона спорный объект недвижимого имущества был создан без получения на это необходимых разрешений компетентных органов, с нарушением градостроительных норм. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на нормы ч.1 и ч. 2 ст.51, ст.52 градостроительного кодекса РФ. В противоречие ч.2 ст.51 градостроительного кодекса РФ истцом разрешение на строительство жилого дома с магазином получено не было. Данное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела техническим паспортом объекта недвижимости, который содержит запись об отсутствии разрешения на возведение построек. Между тем, по смыслу указанной выше статьи разрешение на строительство выдается до начала осуществления строительства. В силу ч.17 ст.46 градостроительного кодекса РФ подготовка и утверждение градостроительного плана земельного участка осуществляется органом местного самоуправления. Пунктом 3 ч.3 ст.44 градостроительного кодекса РФ установлено, что в составе градостроительного плана земельного участка указываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. Пунктом 3 Постановления Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден градостроительный план земельного участка (кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. При подготовке указанного градостроительного плана были учтены установленные действующим законодательством требования, в том числе относительно установления минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. Кроме того, градостроительным планом земельного участка установлено, что площадь застройки земельного участка, включая жилой дом и хозяйственные постройки, не должно превышать 50%. ДД.ММ.ГГГГ Айрапетян А.Р. обратился в Департамент ФИО16 с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома по <адрес> под жилой дом с магазином. При осуществлении проверки представленных истцом документов было установлено, что на момент обращения с заявлением размещение жилого дома уже выполнено с отступлением от установленных градостроительным планом требований, а именно не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. Данное обстоятельство и явилось основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения. При таких обстоятельствах ФИО17 полагает, что отсутствуют предусмотренные п.1 ст.218 ГК РФ основания для возникновения права собственности у истца на спорный объект недвижимости.

Определением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, был привлечен собственник соседнего жилого дома, расположенного по <адрес> в <адрес>, -Токмашов И.Е., пояснивший в судебном заседании, что истец изначально не получил у соседей разрешения на строительство своего дома. Из-за возведенного истцом двухэтажного строения нарушена освещенность земельного участка, на котором расположено домовладение третьего лица. В случае обращения за согласованием строительства третье лицо потребовало бы у истца компенсацию в виде строительства Токмашову И.Е. в другом месте кирпичного жилого дома, кирпичного гаража и прочих дворовых построек.

Определением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, был привлечен Пахомов И.Н. (собственник смежного земельного участка с участком истца, проживающий по адресу: <адрес>), не явившийся в судебное заседание по неизвестным суду причинам, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени судебного заседания. Суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие указанного третьего лица в порядке ст.167 гпк ф. ранее в судебное заседание истцом было представлено заявление указанного третьего лица, в котором он не возражал против возведения истцом спорного объекта недвижимого имущества.

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, проанализировав представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему:

Айрапетян А.Р. не является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается справкой Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вх.№№ На основании указанного спор подлежит разрешению судом общей юрисдикции.

Истец Айрапетян А.Р. согласно свидетельствам о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>, серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку, общая площадь 570 кв.м.) и жилого дома общей площадью 954,8 кв.м. по адресу: <адрес> (№

Третье лицо Токмашов И.Е. является собственником смежного земельного участка по адресу: <адрес> и жилого дома по данному адресу, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>.

Из письменного уведомления Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, адресованного истцу, следует, что на основании рекомендаций Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и проведения публичных слушаний Айрапетяну А.Р. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства жилого дома со встроенным магазином промышленных товаров на земельном участке площадью 583,0 кв.м.

Постановлением Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № которому разрешенное использование земельного участка — под индивидуальную жилую и хозяйственную застройку для строительства жилого дома со встроенным магазином промышленных товаров, максимальная площадь застройки, включая хозяйственные постройки, должна составлять не более 50% от площади участка, общая площадь помещений общественного назначения не должна превышать 150 кв.м. Высота ограждения по линии застройки д. XXX,2 м., высота ограждения между соседними участками д. XXX,6 м. Посадка деревьев д. XXX,0 кв.м. от жилого дома и 4,0 м. от забора, кустарников д. XXX,5 м. от забора. Строительство на данном участке жилого дома со встроенным магазином промышленных товаров с предельным количеством этажей- 3 и предельной высотой -10м. Кроме того, регламентированы необходимость учета требований к инсоляции территорий и помещений соседних участков (№).

В техническом паспорте спорного объекта недвижимого имущества имеется отметка о том, что разрешение на строительство постройки под литерой А1 (с подвалом) не предъявлено.

ДД.ММ.ГГГГ Айрапетян А.Р. обратился к ФИО18 с заявлением о разрешении реконструкции спорного жилого дома под жилой дом и магазин не продовольственных товаров.

ФИО19 отказала Айрапетяну А.Р. в предоставлении разрешения на реконструкцию жилого дома под жилой дом со встроенным магазином, указав в письме от ДД.ММ.ГГГГ исх.№<данные изъяты> размещение жилого дома на земельном участке по <адрес> в настоящее время уже нарушает требования градостроительного плана, выданного истцу по его заявлению от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, поскольку истцом не было получено разрешение на возведение и последующую реконструкцию спорного объекта недвижимого имущества, являющегося капитальным строением, а было лишь получено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка по спорному адресу для размещения на нем жилого дома со встроенным магазином, но при строительстве объекта и его последующей реконструкции истцом были нарушены требования градостроительных норм и правил (указанные в выданном истцу градостроительном плане земельного участка и касающиеся границ размещения объекта на земельном участке, площади застройки земельного участка), возведенный истцом объект капитального строительства является самовольной постройкой на основании требований п. 1 ст. 222 ГК РФ.

как следует из п. 1 ст. 222 ГК

РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 указанной статьи самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как следует из п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанного выше следует, что истцом не нарушено условно разрешенное использование земельного участка (строительство жилого дома со встроенным магазином).

Из представленных истцом в материалы дела результатов геодезической съемки земельного участка и размещенного на нем спорного объекта недвижимого имущества, выполненной работником <данные изъяты>» в ДД.ММ.ГГГГ следует, что возведенный истцом спорный объект недвижимого имущества находится в пределах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснил, что он является работником <данные изъяты> г. выполнял работы по горизонтальной съемке спорного земельного участка. На представленных в дело схемах линией фиолетового цвета указаны границы земельного участка истца согласно правоустанавливающим документам. Из схем следует, что граница размещенной на земельном участке постройки не выходят за границы земельного участка, принадлежащего истцу по праву собственности.

Таким образом, на основании представленных в дело результатов геодезической съемки спорного земельного участка и допроса свидетеля, выполнявшего съемку, суд приходит к выводу, что спорная постройка не нарушает границы земельного участка, принадлежащего истцу по праву собственности.

Поскольку в процессе рассмотрения дела возникли вопросы, требующие специальных познаний, суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение ФГУ <данные изъяты>

Согласно заключению, выполненному <данные изъяты>», при строительстве спорного жилого дома со встроенным магазином не нарушены санитарные и гигиенические нормы правила, данный объект не создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в данном доме, а также третьих лиц.

Из заключения, выполненного <данные изъяты>», следует, что на момент проведения исследования магазина, расположенного по адресу: <адрес>, противопожарное состояние не противоречит требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.

В процессе рассмотрения дела суд назначал также строительную экспертизу, проведение которой было поручено <данные изъяты>

Из экспертного заключения указанной организации следует, что согласно материалам технического паспорта здания (строения) от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по указанному адресу возведен жилой дом с магазином, количеством этажей -2 и высотой -9,100 м., что соответствует требованиям градостроительного плана, выданного на данный земельный участок.

Спорный жилой дом возведен размерами в плане (по внешнему контуру ограждающих стен) 24,6 м. на 15,44 м., площадью застройки соответственно -379,8 кв.м., что составляет 64,1 % застройки от площади участка.

Требованиями п.4.1.6, СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» инсоляция территорий и помещений малоэтажной застройки должна обеспечивать непрерывную 3-часовую продолжительность и весенне-летний период или суммарную 3,5 -часовую продолжительность.

Согласно расчету инсоляции территории по <адрес> в <адрес>, выполненному ФИО20″ в ДД.ММ.ГГГГ с использованием предоставленной истцом горизонтальной съемки земельного участка, инсоляция помещений жилых домов и территорий по адресам Ипподромная, 16 и Б.Хмельницкого, 12 (то есть соседних домовладений, собственники которых привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц) обеспечивает непрерывную 3-часовую продолжительность и суммарную 3,5 часовую продолжительность — на участке 6,32 кв.м. по <адрес>, что соответствует вышеуказанным нормативным показателям продолжительности инсоляции.

На основании указанного вывода экспертов довод третьего лица Толмашова И.Е. о том, что постройка истца уменьшила инсоляцию земельного участка третьего лица, является несостоятельным и опровергается экспертным заключением. Кроме того, суд учитывает также и то, что градостроительный план спорного земельного участка, утвержденный органом местного самоуправления, предусматривал возможность возведения на земельном участке трехэтажного строения предельной высотой 10 м., а фактически истец построил двухэтажное здание высотой 9,100 м.

Как следует из заключения ФИО21″, размещение спорного жилого дома со встроенным магазином соответствует разрешенному использованию земельного участка и требованиям градостроительного плана земельного участка. Нормативная продолжительность инсоляции помещений и территорий соседних земельных участков по <адрес> и <адрес> от спорного объекта не уменьшена, поэтому условия эксплуатации данных участков и проживания на них не ухудшены. Следовательно, данная реконструкция жилого дома со встроенным магазином соответствует требованиям градостроительных строительных норм и правил, за исключением нарушения определенных градостроительных планом земельного участка предельной площади и максимального процента застройки.

Эксперты ФИО22″ полагают, что нарушение одного из пунктов градостроительного плана земельного участка, а именно превышение максимальной площади (предельного процента) застройки в данном случае возможно отнести к несущественным нарушениям, поскольку максимальная площадь (предельный процент) застройки устанавливается с целью обеспечения условий эксплуатации объекта за счет резерва собственного земельного участка и исключения ущемления интересов собственников прилегающих земельных участков.

Как следует выше, ущемления интересов собственников прилегающих земельных участков экспертами не установлено.

Довод третьего лица Токмашова И.Е. о том, что до начала строительства истец должен был получить разрешение у соседей, не основан на нормах законодательства, поскольку ст. 51 градостроительного кодекса РФ установлено, что соответствующее разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.

Таким образом, из материалов дела следует, что реконструированный жилой дом со встроенным магазином по адресу: <адрес> расположен в границах земельного участка, принадлежащего истцу по праву собственности, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает санитарных, противопожарных и строительных норм, не нарушает интересы третьих лиц.

Нарушение градостроительного плана земельного участка в части предельного процента застройки участка является, с учетом изложенных выше доводов, несущественным нарушением градостроительных требований, поскольку не нарушает интересы собственников смежных земельных участков и расположенных на них жилых домов.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что до обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку истец принимал меры к ее легализации, то есть обращался к ответчику с заявлением о согласовании реконструкции объекта, но письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. № истцу было отказано в этом в связи с тем, что спорный объект недвижимости нарушает условия, указанные в выданном истцу градостроительном плане земельного участка.

На основании указанного, Суд считает, что требования истца о признании права собственности Айрапетяна А.Р. на индивидуальный жилой дом со встроенным магазином общей площадью 950,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности Айрапетяна ФИО23 на индивидуальный жилой дом со встроенным магазином общей площадью 950,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме через Абаканский городской суд.

Председательствующий: Чуприна Е.К.

Мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ

Судья: Чуприна Е.К.

Как открыть магазин в жилом доме в 2019 году? Пошаговая инструкция

Рассказываем, как самостоятельно открыть продуктовый магазин, аптеку или алкомаркет в жилом многоквартирном доме в Москве или любом другом городе России.

Можно ли открыть магазин в жилом доме в 2019 году?

В связи с нехваткой коммерческих помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы и магазины. Конечно, такое соседство не всегда радует жильцов дома, но с точки зрения закона здесь нет никаких нарушений, ведь переоборудование жилого помещения в коммерческое — вполне законная операция.

Однако не стоит забывать о том, что для открытия магазина в жилом доме бизнесменам необходимо соблюсти целый ряд требований, среди которых:

  • Наличие отдельного входа;
  • Согласование перепланировки помещения;
  • Отсутствие проживающих внизу соседей.

Какой магазин можно открыть в жилом доме в 2019 году?

Вы решили открыть магазин в жилом многоквартирном доме? Прежде всего, мы рекомендуем внимательно ознакомиться с местным законодательством по этому вопросу. Например, в Москве строительные нормы не позволяют устаивать в жилых домах:

  • Бани и сауны;
  • Кафе, рестораны и клубы, работающие после 11 вечера;
  • Магазины ритуальных принадлежностей;
  • Магазины химических товаров;
  • Прачечные и химчистки;
  • Рыбные и овощные магазины;
  • Склады оптовой торговли.

То есть, если вы откроете магазин по продаже свежей рыбы и морепродуктов в подвале дома где-нибудь в Марьино или Бутово, ваши соседи имеют полное право обратиться с жалобами в прокуратуру и Мосжилинспекцию.

Открытие магазина в жилом многоквартирном доме: плюсы и минусы

Вы сомневаетесь, стоит ли открывать магазин в многоквартирном доме? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы такого решения.

К основным преимуществам магазина на первом этаже жилого дома можно отнести следующее:

  • Переоборудование и реконструкция нежилого помещения стоит намного дешевле, чем строительство отдельно стоящего магазина;
  • Если вы являетесь собственником квартиры, которая будет переведена в нежилое коммерческое помещение, у вас появится возможность существенно сэкономить на аренде магазина;
  • Магазин рядом с домом или в самом доме является более удобным для покупателей — необходимые товары и услуги находятся у них буквально «под боком».

Теперь о недостатках:

  • Если вы открываете магазин «с нуля», вам потребуется провести перепланировку квартиры, что потребует определенных временных и денежных затрат;
  • Содержание коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры, так как возрастут коммунальные платежи;
  • Перед открытием магазина потребуется получить согласие 100% собст­венников квартир на устройство предприятия;
  • После открытия магазина возможны жалобы от недовольных соседей (например, на неприятные запахи или на шум от посетителей).

Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2019 году

Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:

  • Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
  • Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
  • Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
  • Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
  • Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
  • Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
  • Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.

Открыть магазин в жилом многоквартирном доме: пошаговая инструкция от юриста в 2019 году

Если вы планируете самостоятельно открыть магазин на первом этаже жилого дома в Москве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: перевод жилого помещения в нежилое

Так как открытие магазина в жилой квартире запрещено законом, в первую очередь вам необходимо перевести помещение в статус нежилого. Как это правильно сделать? Подробную пошаговую инструкцию вы можете найти в нашей статье Перевод жилого помещения в нежилое в Москве: пошаговая инструкция.

Обратите внимание! Письменное согласие соседей (в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома) требуется только на этом этапе. Отдельное разрешение жильцов дом на ведение бизнеса получать не обязательно.

Шаг 2: перепланировка помещения

Как уже было сказано выше, в России существуют определенные требования для коммерческих помещений, которые находятся в жилых домах (например, магазин должен иметь отдельный вход). Для того чтобы «подогнать» помещение под требования закона вам необходимо получить разрешение на перепланировку квартиры под магазин.

О том, как это правильно сделать, читайте здесь: Согласование перепланировки в Москве: пошаговая инструкция).

Шаг 3: регистрация в налоговых органах

Последний шаг перед началом работы магазина — регистрация ИП или ООО:

  • Если вы планируете начать бизнес как индивидуальный предприниматель, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей Регистрация ИП в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году;
  • Советы по созданию общества с ограниченной ответственностью вы можете найти в материале Регистрация ООО в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Инструкция по открытию магазина в жилом доме

Магазины, открытые в многоквартирных домах, очень часто привлекают к себе внимание, а также могут похвастаться высоким уровнем проходимости. Существует целый ряд требований, которые необходимо соблюдать для того, чтобы во время открытия не нарушить закон.

В данной статье будут рассмотрены нюансы и ключевые моменты процесса открытия магазина в жилом доме, его недостатки и преимущества, а также возможные расходы. Представленные советы помогут избежать многих проблем и привести бизнес к успеху.

Регулирование законодательного процесса

Открытие магазинов в жилых домах не запрещено законодательством, но существует ряд требований к предпринимателю, которые обязательно должны быть соблюдены. Для большей понятности нужно привести пример.

Открытие магазина возможно в многоквартирном доме, но не в жилом помещении. Обычная квартира не может рассматриваться в качестве варианта без должной перепланировки, создания некоторых условий и т. п. Это утверждение регламентировано ЖК РФ.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Важная и серьезная проблема – это перевод из жилого фонда в нежилой, хотя этот этап необходим.

Основным вопросом является невозможность размещения торговой точки в собственной или арендованной квартире без соответствия с четко установленными требованиями.

Кроме того, наличие квартиры с людьми, которые в данный момент там проживают под квартирой, купленной вами, делает открытие невозможным.

Разместить торговую точку в жилом здании возможно лишь на первом этаже без исключений. В этой ситуации необходимо заняться оформлением перевода жилого помещения в нежилое. Главный момент – сбор пакета необходимых документов и обращение в администрацию города.

Магазины можно будет организовать в жилом доме только с письменного согласия всех соседей – смотрите подробности в этом видео:

Необходимые документы ограничиваются:

  • Вашим заявлением;
  • Документацией, подтверждающей наличие права на данное помещение (свидетельство и т. д.);
  • Планом всего многоквартирного дома с этажами;
  • Проектом магазина, который прошел перепланировку;
  • Техпаспортом жилого помещения;
  • Письменным согласием жильцов в случае, если общее имущество окажется затронутым (ситуация с собственниками квартир).

Кроме этих моментов, нужно обзавестись согласием всех участников, находящихся на собрании собственников, в случае планирования проведения работ, включающих в себя реконструкцию, достраивание, увеличение количества ступенек и т. п.

Необходимо учесть важность наличия отдельного входа в магазин. При отсутствии такового, клиенты будут пользоваться общим подъездом дома, что является нарушением прав других людей, живущих по соседству. Это еще одно ограничение в данном вопросе.

Как открыть комиссионный магазин с нуля – читайте инструкцию в публикации по ссылке.

Согласование и принятие объекта

45 дней – это временной период, за который необходимо полностью провести процедуру о согласовании перевода. После окончания процесса согласования и утверждения проекта, возможна дальнейшая реализация собственных планов. А после окончания всех работ следует опять заняться согласованием некоторых моментов.

Чтобы это осуществить, необходимо осуществить подачу заявления, после этого эксперты должны приехать к месту открытия. Их задача – принять либо отклонить все произведенные работы. Отсутствие каких-либо нарушений – ключевой момент, потому что только так можно избежать каких-либо проблем и претензий, прием закончится успешно.

Временной срок всей процедуры утверждения объекта – двадцать пять дней. Нужно обойтись терпением, так как всего нужно будет ждать семьдесят дней.

Возможность отказа при переводе

Получение отказа становится возможным при:

  • Отсутствии отдельного выхода и невозможности его дальнейшей постройки.
  • Вашем проживании в выбранном помещении.
  • Обременении правами третьего лица на то же помещение.

Некоторые особенности

Для многих вся процедура покажется не такой сложной, но процесс соглашения может вызвать большое количество вопросов. Например, вопросы о необходимости перевода в нежилой фонд всей квартиры или ее отдельной части. На данный момент не существует четкого ответа, который был установлен законодательством.

Также следует уделить внимание такому нюансу, как отсутствие прописки кого-либо к моменту осуществления процесса перевода помещения. Такие особенности могут привести к сложностям во время согласования.

Процесс открытия магазина в собственном доме

Для осуществления открытия торговой точки в частном доме нужны и финансовые, и временные затраты. Это определяет сбор всех необходимых документов.

Недостаточно просто стремиться к открытию и ведением торгового дела, нужно также заняться переводом помещения в нежилой фонд, что очень долго по времени.

вы узнаете, как открыть магазин зоотоваров и что для этого нужно.

Можно ли открыть магазин в жилом доме?

Также необходимо провести подготовку помещения для открытия магазина определенной направленности. При решении открыть магазин с продуктами, необходимо уделить время правильной организации входа, а именно возможности отгружать продукты питания без проблем.

Кроме этого, нужно заняться вопросами вентиляции и воды в доме, установить мусорный контейнер, создать подъездные пути и т. д.

Например, при решении открыть магазин алкогольных напитков, нужно пройти регистрацию ООО, потому как реализовать товар получится лишь, будучи юридическим лицом. Не следует забывать о таком важном моменте, как приобретение кассового аппарата и его регистрации в ФНС.

Приобретение оборудования для осуществления торговли

Кроме всех перечисленных моментов, необходимо затронуть вопросы отделения складских и торговых помещений от жилого. Также нужно помнить о приобретении стеллажей, витрин, морозильных камер и холодильников.

Подчиненные

В зависимости от имеющегося количества денежных средств, следует рассмотреть возможности найма продавца и охраны. Однако при условии того, что магазин открывается в личном помещении, намного легче будет заниматься торговлей самостоятельно, это позволит экономить средства.

При отсутствии свободного времени полностью контролировать торговый процесс, лучшим решением станет вовлечение дополнительного рабочего персонала.

Маркетинговые затраты

Игнорирование данного момента может стать фатальной ошибкой из-за неправильной стратегии во время покупки рекламы.

Трата крупных денежных сумм на дорогой рекламный ролик может не оправдать себя, тогда как заказ яркой вывески и размещение информации в пределах интернета станет самым действенным способом развития.

Раздача листовок и сарафанное радио считаются еще одними эффективными методами.

Ассортимент товара

Для принятия решения о расширении ассортимента необходимо для начала изучить спрос. Не исключены случаи, когда выбранный район является местом, где очень распространены магазины одежды, а может быть именно ваш проект станет первым и заинтересует покупателей.

На этапе запуска продажи разумнее всего будет установить цены ниже, чем у конкурентов, чтобы получить явное преимущество в глазах клиентов.

После изучения рынка нужно заняться расчетами всех затрат и возможной прибыли, это поможет принять решение о разнообразии ассортимента и заключить договора с поставщиками.

Советы экспертов в данной области

Собственникам частных домов, которые располагаются недалеко от дороги с большим потоком транспортных средств, следует задуматься либо об открытии небольшого цветочного магазинчика, либо о магазине с широким ассортиментом автозапчастей.

В случае, если неподалеку от дома расположены учебные заведения, то лавки с необычными канцтоварами станут отличным вариантом. Студенты ВУЗов, например, очень часто нуждаются в услугах ксерокопии, распечатывании и т. д., что можно также добавить.

Это обеспечит вам постоянный поток покупателей, стоит лишь решить вопрос с подходящей стоимостью услуг, и дело увенчается успехом.

Плата налогов

Величина налоговых платежей отличается для владельцев частного дома и собственников квартиры в многоэтажном доме. Важно отметить также отличия тарифов на электроэнергию и налоги на единицы недвижимости.

Список запрещенных магазинов в жилых домах

После тщательного изучения местного законодательства касательно данного вопроса, нужно учесть определенное количество объектов, которые не могут быть открыты по личным причинам живущих рядом людей.

Например, в Москве запрещено законодательством открытие:

  • Бань и саун;
  • Кафе, ресторанов и клубов, которые продолжают работать после одиннадцати часов вечера;
  • Магазинов с ритуальными принадлежностями;
  • Магазинов с химическими товарами;
  • Прачечных и химчисток;
  • Рыбных и овощных магазинов;
  • Складов с оптовой торговлей.

Какие магазины запрещено открывать?

Пошаговая инструкция открытия торговой точки

Необходимо выполнить следующую последовательность действий:

  1. Составить бизнес-план.
  2. Проанализировать рынок.
  3. Зарегистрировать бизнес для дальнейшей платы налогов.
  4. Заключить договора с поставщиками товара.
  5. Приобрести все необходимое оборудование.
  6. Осуществить прием на работу наемного работника (если нуждаетесь в его услугах).
  7. Заняться проведением рекламной кампании. вы узнаете, как рассчитать бюджет на рекламную кампанию.

Реальные суммы заработка в данной сфере

Грамотный выбор оживленного места и разработка хорошей концепции позволят окупить все затраты всего за одно полугодие. В дальнейшем прибыль может составлять примерно 50 – 60 000 рублей.

Какие суммы денежных средств необходимы для начала:

  • Оформить документацию, получить все разрешения – 25 000 рублей.
  • Переоборудовать жилое помещение в нежилое – 70 000 рублей.
  • Приобрести оборудование – 110 000 рублей.
  • Приобрести продукцию – 200 – 350 000 рублей.
  • Осуществление других расходов – 30 000 рублей.

Преимущества начала такого бизнеса

Преимуществ существует в разы больше, нежели недостатков. Понятно, что придется уделить всему процессу большой период времени и силы для выполнения всех требований законодательства, но в результате затраты оправдают себя и окупятся.

Следует выделить самые распространенные преимущества:

  • Отсутствие необходимости денежных затрат на оплату аренды помещений у другого лица.
  • Возможность сокращения затрат на работников в сфере торговли и контроль процесса самостоятельно.
  • Отсутствие надобности выкупа помещения у кого-либо.
  • Процесс переоборудования и реконструкции нежилых помещений обойдется вам в разы дешевле, чем постройка новой отдельно стоящей торговой точки.

Открытие торговой точки в собственном жилище является перспективным проектом, который имеет целый ряд преимуществ и предпосылки для дальнейшего развития.

Самым трудным этапом является процесс согласования и выполнения всех требований, после чего появится возможность заниматься расширением бизнеса и его процветанием.

О законности размещения магазинов в жилых домах можно посмотреть тут: