Налог при продаже дома

Какой налог платить с продажи дома в 2020 году

Продавая жильё, законопослушный гражданин не может не задаваться вопросом, придётся ли налог заплатить. Известно, что в таких случаях приходится иметь дело с подоходным налогом с продажи дома. При выполнении расчётов нужно учитывать установленные законом особенности. Исходя из них, рассмотрим, какой налог с продажи дома в 2020 году полагается выплачивать, можно ли этого избежать и каким образом удаётся сократить выплаты.

Налоговые обязательства граждан

Местные бюджеты пополняются из многих источников. В том числе и за счёт налога с продажи дома в 2020 году.

Владелец, который продал дом, понимает, что должен заплатить что-то государству. Им получен доход, следовательно, нужно выполнить после продажи одну из конституционных обязанностей и поспособствовать наполнению федерального (или местного, как частный случай) бюджета.

Законопослушные граждане, уже продавшие жильё и только намеревающиеся заняться этим, как правило, не отказываются оплачивать в бюджет долю с полученного дохода. Однако многим из них сумма подоходного обложения представляется чрезмерно завышенной. Что подталкивает к проведению изысканий:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область +7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

  • нужно ли платить налог с продажи жилья в любом случае;
  • какими легальными способами можно сократить объём своих денежных обязательств перед государством.

За ответами на эти вопросы стоит обратиться ко второй части Налогового кодекса РФ. Особенностям освобождения от НДФЛ лиц, продавших недвижимость, посвящена ст. 217.1.

Срок владения домом менее 3 лет

Основным параметром, влияющим на возможность освобождения от НДФЛ с выставленного на продажу и успешно реализованного жилья, признаётся срок владения домом. По привычке многие считают, что НДФЛ придётся платить за продажу дома, которым владеешь менее 3 лет. Как ни прискорбно, но положение изменилось со вступлением в силу ФЗ № 382, принятого в 2014 году.

Этим нормативным актом были внесены изменения в некоторые статьи НК РФ. Они затронули и льготные сроки владения недвижимостью в ст. 217.1.

Трёхлетнего срока пребывания в собственности теперь достаточно, чтобы полностью избежать подоходного налогообложения с продажи недвижимости:

  • приобретённой не позднее 2016 года (это положение в 2020 году уже стало устаревшим, так как исчисляемый период никак не может оказаться меньше трех лет);
  • унаследованной;
  • полученной в дар. Непременное условие при этом – близкое родство с дарителем, иначе право на льготу не предоставляется;
  • приватизированной;
  • принадлежащей лицу, заключившему соглашение по передаче ему дома на условиях пожизненной выплаты ренты иждивенцу — прежнему собственнику.

С января 2020 года вступят в силу изменения, предложенные в ФЗ № 210, принятом в июле 2020 года. Они расширят перечень оснований для получения льготы по освобождению от платы НДФЛ в связи со сроком владения, превышающим трёхлетний. В качестве основания будет признано отсутствие на дату госрегистрации перехода собственности новому владельцу у лиц, продавших дом, иного жилого помещения.

Вступление в силу этой нормы, которая пополнит п. 3 ст. 217.1 НК, существенно расширит возможности продавцов недвижимости избежать налогообложения. Ведь она имеет весьма любопытный нюанс, позволяющий и жильём обзавестись, и в бюджет ничего не перечислять.

Стоит обратить внимание, что государство не будет учитывать при этом жильё, которое было приобретено в период 90 календарных дней, непосредственно предшествующих моменту госрегистрации.

Такая новелла – явный шаг законодателя навстречу рядовым гражданам. Понятно, что подавляющее большинство из них не располагает несколькими жилыми помещениями. Поэтому вынужденно параллельно осуществлять две сделки, чтобы не остаться без крыши над головой. Разница в стоимости объектов, как правило, такова, что не подпадает под налогообложение или незначительно пополняет местный бюджет. Значит, государство практически ничего не теряет, предоставляя такую льготу.

Для всех, кто не подпадает под случаи пользования льготным трёхлетним периодом, п. 4 ст. 217.1 устанавливает в качестве минимального – пятилетний.

Измерять продолжительность льготного периода полагается целыми месяцами. Их должно пройти 36 или 60. Отсчитывать полагается с момента прохождения госрегистрации в Росреестре. Поэтому есть смысл приобретаемое жильё регистрировать, как собственное, поскорее, чтобы увеличить впоследствии шансы на получение льгот по налогообложению.

Это правило не распространяется на унаследованную недвижимость. По ней срок владения отсчитывается с момента открытия наследства. Это день, когда наследодатель скончался или суд признал его умершим. Существует и несколько других тонкостей.

Величина налога

Ответ на вопрос, какой налог от продажи дома базируется на трёх основных факторах:

  1. Ставке НДФЛ.
  2. Базе налогообложения.
  3. Соотношение между указанной в договоре ценой и кадастровой стоимостью объекта.

При определении ставки НДФЛ принято учитывать, является ли продавец резидентом РФ. Это означает проживание в стране на протяжении большей части года. Российским гражданам статус резидента сохраняют при некоторых обстоятельствах даже в случае, когда они проводят на родине меньшую часть года. Условия перечислены в п. 2 и п. 3 ст. 207 НК. Статус резидента не будет считаться прерванным и сохранится за российским гражданином:

  • выехавшим за границу лечиться, обучаться, трудиться на морском месторождении углеводородов на срок менее шестимесячного;
  • военнослужащим, служба которого протекает за пределами РФ;
  • государственным или муниципальным служащим, откомандированным за границу.

Резидент при этом облагается налогом на проданное жильё по 13%-ной ставке. Российские налогоплательщики-резиденты, продающие недвижимость не только платят подоходный, который взимается по сравнительно низкой ставке, когда продаете новую квартиру или дом, но и вправе воспользоваться:

  • льготами, установленными, в частности, лицам, параллельно купившим новое жильё;
  • налоговым вычетом.

Этих преимуществ лишены нерезиденты, которым по ст. 224 НК установили 30% НДФЛ, взимаемого при реализации квартир или другой недвижимости.

Когда рассчитываем базу налогообложения, нельзя забывать, что она не распространяется на недвижимость, купленную за сумму менее миллиона рублей. С больших сумм налог взимается, но при проведении расчета его сумму можно значительно уменьшить. Этому поспособствует обращение с целью получения налогового вычета или учёта расходов, понесённых ранее при покупке дома, его модернизации и ремонтных работах.

Лазейку, которой стремятся воспользоваться лица, умышленно занижающие цену в договоре, чтобы сократить базу налогообложения, законодатель достаточно плотно перекрыл. В п. 5 ст. 217.1 для установления базы налогообложения по объектам недвижимости рекомендовано учитывать её кадастровую стоимость. Продавец, указывающий цену ниже кадастровой стоимости, взятой с коэффициентом 0,7, обязывается платить НДФЛ с полученной таким образом суммы.

Впрочем, вероятность, что удастся указать в договоре заниженную цену, сохраняется. Но только в случае, когда к началу года осуществления госрегистрации права собственности, кадастровую стоимость ещё не определили.

Уменьшение налога

Сумму государственной подати за продажу нового (на который не распространяется период трёх- или пятилетней льготы) дома можно сократить вполне легально. Для этого нужно прибегнуть к одному из двух вариантов, запросив в налоговой службе применение:

  • имущественного вычета;
  • учёта расходов. Они могли возникнуть либо в связи со строительством собственного жилья, либо при покупке.

Какому из вариантов следует отдать предпочтение, нужно рассматривать в применении к конкретным обстоятельствам. Как правило, выбирая учёт понесённых расходов, удаётся добиться большего сокращения налогооблагаемой базы.

Когда происходит продажа дома, то право на запрос имущественного вычета, в отличие от покупки, не лимитировано. Им можно пользоваться, когда рассчитываешь с проданного дома налог, многократно. Но – не чаще раза в год, только в одном налоговом периоде.

Применение имущественного вычета даёт тем большую выгоду, чем ближе выставленная цена подходит к миллиону рублей – минимуму, с которого в таких случаях взимают НДФЛ. Действительно, после вычитания миллиона 13% остаётся платить со сравнительно небольшой суммы.

Ещё одна возможность воспользоваться имущественным вычетом для получения дополнительной выгоды открывается, когда продают недвижимость, находящуюся в долевой собственности. Это можно проделать, заключив единый договор купли-продажи. Тогда миллионную льготу придётся поделить на всех собственников.

Или заключить соглашения отдельно, по каждой из долей собственности. После чего по миллиону будет причитаться каждому из продавцов. Смысл в таком дроблении единой, по сути, сделки, появляется ещё больший, если стоимость долей окажется меньше налогооблагаемой базы. Тогда не будет необходимости в запрашивании имущественного вычета, ведь НДФЛ платить не придётся.

Чтобы уменьшить величину налога, взимаемого при продаже собственноручно построенного дома, стоит побеспокоиться заранее. На всех этапах строительства нужно не полениться и сохранять документы, подтверждающие приобретение материалов и оплату работ. Тогда построенный дом, когда его продали, обеспечит немалую выгоду на выплате подоходного налога.

Рассчитывая, с какой суммы придётся платить по проданному дому, который построили, а не приобрели иным способом, нужно сравнить, какой вариант выгоднее:

  • получения миллионного имущественного вычета;
  • учёта собственных расходов.

Естественно, что при подтверждённых расходах на строительство суммой, больше миллиона, рационально применить такой вариант. Когда подтверждённые расходы не достигают миллиона, большую выгоду принесёт запрос имущественного вычета.

Аналогичным образом просчитывается, какая сумма может быть сэкономлена при продаже жилого дома, который приобретался по договору купли-продажи. Нужно сравнить, какой НДФЛ окажется выплачен при запросе имущественного вычета, с тем, что придётся отдать, учитывая прежние затраты при покупке.

Сколько было тогда уплачено, зафиксировано в договоре. Когда фигурирующая там цена превышает миллион, то лучше учитывать свои расходы, а не брать имущественный вычет. И наоборот, заплатив ранее меньше миллиона, сокращать базу налогообложения рационально посредством применения имущественного вычета.

Проведение расчётов с целью сэкономить на налоге труда не составит. Если собственные затраты больше миллиона – нужно учитывать их, а не просить имущественный вычет.

Алгоритм уплаты налога

Когда по срокам владения недвижимостью сомнений, надо ли платить налог с продажи, не возникает ввиду их незначительности, то стоит придерживаться определённой последовательности действий. Иначе можно оказаться в нестройных рядах тех, кого ФНС не рассматривает как исправных налогоплательщиков, если не похуже.

Пошаговая инструкция раскладывается на прохождение шести этапов:

  1. Заключить и оформить должным образом соглашение с покупателем.
  2. Собрать пакет документов для предъявления в налоговую службу. Понадобится предоставление удостоверения личности, подтверждений по суммам продажи и прежним расходам. Последние будут кстати, если решено запросить учёт расходов, а не имущественный вычет.
  3. До конца апреля следующего года заполнить налоговую декларацию.
  4. Дополнить её заявлением на предоставление вычета или учёта расходов.
  5. Получить квитанцию на оплату, где указаны необходимые реквизиты.
  6. Оплатить до середины июля.

Подготовка документов

Разобравшись, как рассчитать налог, переходим к наполнению пакета документации для ФНС. Подавая в налоговой службе декларацию, необходимо располагать:

  • паспортом;
  • договором купли-продажи;
  • выпиской из ЕГРН, которая подтвердит право собственности;
  • подтверждением, что денежные средства от покупателя поступили.

В расчёте на получение льгот по налогу ввиду ранее понесённых расходов нужно собрать их документальные подтверждения, например, чеки, квитанции и т. п. Они будут приложены к соответствующему заявлению.

Заполнение декларации

Те, кто платил подоходный налог с продажи дома в 2020 году, не могли не обратить внимания, что форма унифицированного бланка 3-НДФЛ заметно изменилась. Такое решение было принято ФНС, что и зафиксировали в приказе № ММВ-7-11/569@ за октябрь 2018 года. Налоговики не только сократили форму КНД 1151020 с 20 до 13 страниц, но и определились с порядком её заполнения.

Скачать бланк декларации 3-НДФЛ (в виде приложения 1 к названному приказу) можно на странице сайта Федеральной налоговой службы. Там же в приложении 2 поместили сведения о порядке заполнения. А в приложении 3 – о предоставлении декларации в электронном формате.

Можно только посочувствовать налогоплательщикам, которые долго и старательно понапрасну заполняли устаревшую форму. Прежде чем приступить к заполнению, не помешает проконсультироваться с сотрудниками налоговой службы по неясным моментам.

Пример заполнения налоговой декларации относительно продажи недвижимости можно посмотреть на другой странице сайта ФНС.

Заявление в налоговую

Рассчитывая, как выплачивать налог на доход от продажи дома, базу обложения сужают, подав вместе с декларацией заявление. Запросить получение имущественного вычета полагается со ссылкой на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Рекомендованную форму предоставят сотрудники налоговой службы.

Срок платежа

После подачи налоговой декларации нужно подождать, пока проверят предоставленные документы и направят уведомление к оплате. Крайний срок, когда нужно внести положенную сумму, 15 июля, указан в п. 4 ст. 228 НК. Дата, само собой, разумеется, относится к году после истёкшего налогового периода.

Способы оплаты

Указывая реквизиты банковского расчётного счёта для уплаты НДФЛ с продажи дома, ФНС оставляет выбор способа, как это сделать, на усмотрение налогоплательщика.

Позволяется оплачивать НДФЛ и традиционными способами, и онлайн.

Сумму налога можно внести:

  • в банковской кассе;
  • посредством терминала;
  • пользуясь онлайн-банкингом;
  • на странице сервиса ФНС.

Как не платить налог с продажи дома

Легальных способов, как продать дом без налогов, с 2020 года станет больше. Покамест можно рассчитывать на:

  • установленный льготный период владения (трёх- либо пятилетний), освобождающий от подоходных выплат с проданной недвижимости;
  • снижение базы налогообложения вплоть до нулевого уровня, основывающееся на нормативных актах региональных органов власти;
  • продажу недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, по отдельным договорам купли-продажи при условии, что указанная цена доли не превысит миллиона рублей. С такой доли подоходный взиматься не должен.

С 2020 года избежать выплат государству при продаже недвижимости станет возможно, не имея другого помещения, пригодного для проживания. Это не означает, что нужно вовсе оставаться без крыши над головой. Просто покупку нового жилья взамен проданного нужно совершить в 90-дневный период, предшествующий госрегистрации перешедшего права собственности.

Что касается легальных вариантов занижения базы налогообложения, то они сводятся к:

  • получению имущественного вычета;
  • учёту документально подтверждённых расходов на постройку/покупку;
  • продаже недвижимости, пребывающей в долевой собственности, по отдельным соглашениям, чтобы каждый владелец доли получил полагающийся миллионный налоговый вычет;
  • реализации дома как недостроенного, если его возведение официально не завершено.

Попытки занизить в тексте договора купли-продажи цену ничего, кроме неприятностей, принести не смогут. НДФЛ возьмут по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Плюс к этому – риск оказаться обвинённым в уклонении от уплаты налогов.

Полезное видео

Советы адвоката, относятся к тому, как гражданину нужно выполнить налоговые обязанности в случае продажи недвижимого имущества. Разбор особенностей в 8-минутном видео дан и для резидентов, и для нерезидентов РФ.

Как стало нужно платить с 2016 года, рассказывает эксперт в сфере недвижимости в 4-минутном видео. Произошедшие изменения относятся к срокам владения, которые позволяют не платить НДФЛ после продажи дома.

Как на легальном основании не платить или сократить базу налогообложения, перечислению таких возможностей, сотрудница отдела бухгалтерского сопровождения, отвела трёхминутную презентацию.

Детальному разбору нюансов, возникающих в связи с выплатой налога и получением вычетов при продаже, покупке недвижимого имущества и ипотеке, посвящён 50-минутный выпуск видеоканала недвижимости. Здесь всё разобрано до мелочей.

Не отрицая преимуществ пользования видеоматериалами в особенности, сделанными на прочном юридическом основании, не следует отказываться от проверки полученной информации. Законодательство меняется особенно в части подзаконных актов. Это на себе прочувствовали многие российские налогоплательщики, подавшие в 2020 году декларацию, не обеспокоившись выяснить заранее, не изменилась ли её форма.

Заключение

В здравом уме мало кто станет всерьёз спорить, нужно ли платить налоги при продаже дома или получении иных доходов. При этом за каждым налогоплательщиком сохраняется право воспользоваться освобождением от подати ввиду довольно длительного периода владения проданным объектом.

Немаловажно рационально выбрать вариант сужения базы налогообложения, запросив в налоговой службе имущественный вычет или учёт прежде существовавших затрат по объекту, связанных со строительством или покупкой.

Налог с продажи дома

Если вы продаёте дом, то в некоторых случаях потребуется заплатить НДФЛ. Это не нужно, если вы владели им достаточный по законодательству срок, или не получили прибыль от его продажи, но во всех иных случаях налог с продажи дома должен быть выплачен.

Но это не всегда стандартные 13 или 30% от суммы продажи, часто размер выплаты снижается за счёт вычетов – это может быть имущественный вычет, или же на величину расходов на строительство либо покупку частного дома.

Сумму, которую потребуется заплатить после применения вычета, подсчитают в налоговой, но сделать это можно и самостоятельно, чтобы убедиться в верности вычислений. Это несложно, и можно сделать либо вручную, применив специальные формулы, либо при помощи онлайн-калькулятора.

Каждый гражданин несёт определённые финансовые обязательства перед государством, ведь именно за счёт налоговых поступлений, в том числе и от физических лиц, наполняется бюджет. Потому обязанность своевременно выплачивать налоги и сборы закреплена в Конституции РФ наряду с правами, которыми обладают налогоплательщики. Это возможность проверять материалы инспекций, связанных с их налоговыми выплатами, и при необходимости отстаивать свои права, в том числе в суде.

В числе прочих налоговых обязательств россиян одна из основных – выплата подоходного налога. Им облагаются все получаемые гражданами как физическими лицами доходы, распространяется он и на иностранцев, получающих доход в России. Прибыль от продажи недвижимости также облагается НДФЛ, но есть нюансы – такие, как предоставление вычетов нескольких видов, и освобождение от выплаты налога при достаточном сроке владения ею.

Срок владения домом

После изменений законодательства существуют две возможности. Есть случаи, в которых достаточно трёх лет владения недвижимостью, чтобы не платить налог с её продажи, а в других для этого требуется, чтобы она пробыла в собственности продавца не меньше пяти лет.

Трёх лет достаточно гражданам:

  • купившим дом в 2015 году или раньше;
  • получившим его по наследству;
  • получившим дом в подарок от близкого родственника;
  • приобретшим права через договор ренты;
  • приватизировавшим дом, ранее принадлежавший государству или муниципалитету.

Соответственно, всем, не входящим в перечисленные выше категории, нужно владеть домом, садовым участком, дачным домиком и прочим аналогичным имуществом минимум в течение пяти лет, чтобы не платить за него НДФЛ. Таким образом, изменение законодательства, заявленное как направленное на упорядочивание рынка недвижимости и борьбу с разного рода аферистами, промышляющими на нём, ударило и по простым гражданам: ведь теперь, если возникла срочная необходимость продать дом, которым они владели 3-4 года, им придётся либо всё-таки откладывать сделку, либо выплачивать налог.

Расчёт ведётся в месяцах, и должно пройти полных 36 или 60, смотря по тому, сколько лет необходимо владеть домом в вашем случае. Датой, с которой будет вестись отсчёт этого срока, если квартира приобретена по договору купли-продажи, станет день регистрации перехода прав в Росреестре. При передаче по наследству отсчёт начнётся непосредственно с его открытия – то есть смерти наследодателя. Есть и некоторые другие варианты – зависит всё от способа приобретения продаваемой недвижимости.

Важный момент: если продавец сначала получил в собственность домовладение, а затем его увеличил, или получил весь дом, то срок будет отсчитываться со времени его вступления во владения первой долей – не только для неё, но и для остальных тоже.

Она определяется ставкой и налогооблагаемой базой. В случае браться во внимание будет резиденство: резиденты РФ платят 13%, а нерезиденты 30%. Чтобы быть резидентом, необходимо находиться на территории страны больше половины дней в году. Соответственно, этот статус может быть получен в один год, утрачен в следующий, снова получен и так далее – смотря по тому, сколько времени человек пребывает в стране, вне зависимости от его гражданства.

Впрочем, гражданство может играть роль: если человек является гражданином России, то при определённых обстоятельствах он не потеряет резидентство даже при невыполнении условий относительно дней пребывания в её границах.

Например, при нескольких выездах на лечение, каждый из которых не превышает 6 месяцев, резидентство прервано не будет, даже если в сумме гражданин находился за границей большую часть года. Подробнее о том, для каких категорий и в каких обстоятельствах статус резидента сохраняется, можно прочесть в статье 207 НК.

Важно это не только из-за ставки налога: нерезиденты лишаются и льгот, а также права на применение вычетов, так что и на этом не удастся сэкономить.

Второй параметр, влияющий на величину НДФЛ – налогооблагаемая база. Основой для неё служит стоимость дома по договору купли-продажи. Но не всегда: раньше это являлось почвой для злоупотреблений, поскольку в договоре можно указать сильно заниженную сумму, а остаток передать продавцу «в конверте». Это позволяло сильно сэкономить на налогах, но снижало защищённость покупателей в суде, да и, собственно, налоговые поступления в казну государства.

В результате с начала 2016 года действует обновлённое законодательство, и согласно ему как основа для обложения налогом принимается либо цена по договору, либо 70% от кадастровой стоимости дома, если цена его продажи оказалась ниже.

Например, кадастровая стоимость жилья 1 500 000 рублей (а 70% от неё, соответственно 1 050 000), продано же оно за 1 300 000, тогда применяться в целях налогообложения будет именно договорная цена, как более высокая. А вот если в договоре указано, что продавец получает 800 000, то налог ему платить придётся, как если бы он продал дом за 1 050 000.

Наконец, ещё один фактор, который может влиять на величину, которая будет взиматься, – вычеты, но их стоит разобрать отдельно.

Сумма к выплате может быть уменьшена либо за счёт применения имущественного вычета, либо уменьшения налогооблагаемой базы – поскольку НДФЛ платится с прибыли гражданина, то из суммы, за которую он продал дом, могут быть вычтены расходы на его предшествующее приобретение, либо, если дом был им построен – на строительство.

При этом необходимо выбрать, какой из вариантов задействовать: имущественный вычет не может складываться с вычетом расходов. Обычно выбор очевиден: если расходы на строительство или приобретение были, то вычесть их выгоднее, если же их не было, потому что дом достался без затрат (кроме как на оформление), то пригодится имущественный вычет.

Начнём именно с него: он равен максимум 1 миллиону рублей – это значит, что из цены продажи дома можно вычесть миллион, и уже потом считать налог, реальная экономия же составит 13 или 30% от неё для резидентов и нерезидентов соответственно.

Например, если дом продали за 2 400 000 рублей, то без использования вычета как НДФЛ по ставке в 13% пришлось бы заплатить 312 000. А с задействованием вычета налогооблагаемая база снижается до 1 400 000 рублей, а значит и сумма к выплате – до 182 000.

Чем дешевле дом, тем заметнее снижение налога, подлежащего взиманию, а если он продаётся за 1 000 000 или меньше, то вычет будет полностью её покрывать, и платить ничего не придётся.

Есть пара нюансов его применения:

  • Правом на него можно пользоваться сколько угодно раз, но не более одного в год – в этом отличие от имущественного вычета для покупателя недвижимости, строго лимитированного.
  • Если продаётся дом в долевой собственности, то вычет в миллион даётся на весь дом, и будет распределён между дольщиками по их долям – если они заключают сделку вместе. Если же каждый заключает отдельный договор, и покупатели разные, то вычет для каждой доли будет дан в полном объёме.

Если продавец сам возвел дом, то все сделанные в ходе строительства расходы могут быть вычтены из суммы, за которую он его затем продаст. А именно, учитываются все затраты на: проектирование и составление сметы, приобретение материалов как для строительства, так и для отделки дома, подведение к дому и внутри него всех требуемых для жизни инженерных коммуникаций, наконец, оплата работы строителей.

Но конечно, чтобы эти расходы были вычтены, продавец должен будет иметь документы, подтверждающие как факт, что он их сделал, так и их цель. Это различные чеки, квитанции, договоры и так далее – все такие свидетельства о понесённых при строительстве расходах обязательно нужно хранить на будущее, даже если вы не планируете продавать дом – ведь планы могут со временем измениться.

Приведём пример: если гражданин построил дом, потравив на всё 2 200 000 рублей, а спустя два года продал его за 2 900 000 рублей, при использовании обычного имущественного вычета он заплатит:

(2 900 000 – 1 000 000) x 0,13 = 247 000 рублей.

Если же он использует вычет расходов на строительство, то выплата окажется равной:

(2 900 000 – 2 200 000) x 0,13 = 91 000 рублей.

То есть, при превышении стоимости строительства дома одного миллиона рублей применение вычета расходов будет более выгодным.

Если недвижимость куплена ранее, то понесённые на это расходы тоже могут быть вычтены из стоимости продажи. Чтобы сделать это, нужно представить договор купли-продажи, и именно на указанную в нём сумму будет уменьшена налогооблагаемая база – таким образом, если продаётся загородный дом за те же или меньшие деньги, чем был куплен, налогом он облагаться вовсе не будет.

Вычет расходов на покупку подсчитывается по той же формуле, что и расходов на строительство – только всё будет проще, ведь при строительстве нужно сначала суммировать все расходы (и подтвердить их документами), здесь же достаточно цены из договора.

Так, если гражданин продал за 3 400 000 рублей дом, купленный два года назад за 2 800 000, то расчёт окажется таким:

(3 400 000 – 2 800 000) x 0,13 = 78 000 рублей к выплате как НДФЛ.

Отметим также, что если дом продаётся сразу несколькими собственниками, то налог они должны будут выплачивать пропорционально своим долям: например, если в предыдущем примере владелец А владеет ¾ долями, то есть 75%, а собственник Б – оставшейся ¼, то А заплатит 78 000 x 0,75 = 58 500, а Б – оставшиеся 19 500 рублей.

Все приведённые выше расчёты сложными не назвать, но при желании их можно автоматизировать, выполнив при помощи онлайн-калькулятора, куда нужно будет лишь ввести данные. Стоит только позаботиться, чтобы он учитывал нюансы современного законодательства, иначе результат окажется неверным. Например, можно воспользоваться сервисом по адресу planetcalc.ru/67/.

Если срок владения домом оказался недостаточным для освобождения от НДФЛ, и даже после применения вычета его всё равно придётся платить, то алгоритм, по которому это нужно делать, будет таким:

  • Сначала готовятся все необходимые документы для подтверждения личности, суммы продажи, при уменьшении на сумму расходов – подтверждение произведённых расходов.
  • Заполняется налоговая декларация.
  • Подаётся заявление в ФНС.
  • После получения квитанции по указанным реквизитам вносится плата.

При подаче декларации к ней должны прилагаться:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • подтверждение получения средств по договору – банковская выписка, расписка и тому подобные бумаги;
  • выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности.

При использовании вычета также нужны: заявление на его получение, подтверждающие понесённые на приобретение или строительство дома расходы документы.

Декларация может быть подана как лично, так и переслана по почте либо через официальный сайт ФНС. Она представляет собой документ из нескольких десятков страниц, а потому подробно разбирать, как её заполнять мы не будем. Тем более что ничего особенно сложного в этом нет, а при необходимости можно обратиться к помощи сотрудников налоговой. К статье прилагается образец заполнения.

Выделим лишь несколько правил заполнения от руки:

  • требуется использовать синюю либо чёрную пасту;
  • вписывать сведения печатными заглавными буквами;
  • нельзя делать помарки, исправлять ошибки прямо в тексте;
  • нельзя вписывать в одну клетку несколько символов;
  • в пустые клетки ставятся прочерки.

Чтобы получить вычет, нужно оформить заявление на него. Стоит делать это в соответствии с рекомендованной формой, которую можно получить непосредственно в отделении ФНС. Заполнение сложностей не представляет, а образец прилагается к статье.

Декларация должна быть подана до конца апреля следующего после продажи года. После этого документы будут проверены, и из налоговой поступит уведомление о необходимости сделать платёж. Требуется сделать это до 15 июля. Если плательщик не уложится в этот срок, к нему будут применены санкции согласно 114 статье НК.

Способы уплаты

НДФЛ выплачивается по указанным в квитанции реквизитам, сделать это можно как через кассу банка, так и через терминал, при помощи онлайн-банка, или же воспользовавшись сервисом на сайте ФНС.

Образцы документов

3 НДФЛ при продаже квартиры за 2014

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог



3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).

5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.

Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.

Когда нужно уплатить налог:

  • если срок владения менее 3 (5 лет);
  • если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Пример

Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.

В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.

По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:

6 500 000 руб. * 13 %

Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:

6 500 000 – 5 254 000

Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Дарение жилой недвижимости

Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.

Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.

Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Пример

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

  • 0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
  • 0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

Налог с продажи дома — последние изменения в законодательстве 2020 года

Любая прибыль, которая была получена на территории Российской Федерации, облагается налогами. Налог с продажи дома тоже уплачивается в обязательном порядке. В статье рассмотрены основные моменты и особенности, на которые стоит обратить внимание в 2019 году.

Основные сведения о налоге на продажу дома

Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2019 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.

По закону НДФЛ с продажи дома уплачивается не только физическими лицами, являющимися гражданами России, но и иностранными гражданами. Конечно, статус гражданина Российской Федерации позволит снизить ставку пр выплатам, а иностранным гражданам придется заплатить больше.

При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.

Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.

Как рассчитать сумму

По данным, действительным на 2019 год, процентная налоговая ставка равна 13 процентам для резидентов Российской Федерации.

Это интересно! Резидентами России считают граждан, проживающих на территории страны более полугода и имеющих гражданство или вид на жительство. Если гражданин при этом имеет вид на жительство в другой стране, то он считается нерезидентом. Также нерезидентами считают граждан, проживающих в стране менее 183 дней в году.

Если человек является нерезидентом, то ставка при продаже дома будет намного выше – 30% от прибыли.

Дом находится во владении менее 3 лет

Если гражданин владеет домом менее трех лет, то процент, взимаемый государством в качестве налога, будет значительно выше.

Важно! Если владение принадлежит собственнику менее трех лет, то сумма НДФЛ при его продаже будет рассчитываться с учетом полной стоимости участка.

В пример можно привести следующий случай. Дом был продан владельцем за 5 миллионов рублей. Владелец является резидентом Российской Федерации. Поэтому налоговая ставка составляет 13 процентов. Но в этом случае налог будет взиматься не с полученной прибыли, которая может быть меньше 5 миллионов, а именно с 5 миллионов.

По законодательству собственник участка, который владеет им менее 3 лет, для снижения налоговых выплат может воспользоваться вычетом. Он составляет 1 миллион рублей. Если вернуться к рассмотренному примеру, то 13 процентов придется уплатить уже не с 5 миллионов, а с 4. Поэтому и размер выплаты будет значительно уменьшен.

Дом находится во владении более 3 лет

Когда дом находится в собственности у владельца более трех лет, государство более лояльно. Налог в данном случае взимается только с прибыли от продажи дома, и то не во всех случаях.

Для начала следует отнять стоимость продажи от стоимости приобретения участка у предыдущего владельца. К примеру, участок стоил 4 000 000 рублей, а продать его решили за 5 000 000 рублей. То есть прибыль владельца составила 1 000 000 рублей. Подоходный налог в 13 процентов придется уплатить именно из этой суммы, так она и является прибылью.

Это интересно! Если прибыли владельцем получено не будет, то и платить ему не придется. Поэтому, если дом продали по той же стоимости, что и купили, или дешевле, то налог с продажи имущества не взимается, так как прибыли от него получено не было.

В том, с какой суммы платится сбор в бюджет, мы разобрались. Теперь следует понять, как избежать выплат вовсе.

Кто может избежать выплат

Как и при продаже квартиры или автомобиля, существуют исключения, при которых налог не взимается:

  1. Участок находится в собственности у владельца более трех лет. В этом случае платить налог с продажи квартиры или дома на этом участке нет необходимости. Данное условие закреплено в законодательстве Российской Федерации.
  2. Прибыли от продажи участка нет. Это происходит в том случае, если владелец продает участок дешевле, чем он стоил на момент покупки. То есть какой-либо денежной выгоды владелец получить не может.

Об особенностях продажи дома и квартиры и налоговой ставке подробно рассказано в видео:

Это интересно! Если прибыль при продаже будет оспорена, то выплат также можно будет избежать. Например, такое может произойти, если владелец вложил в обустройство дома некую сумму. При этом владельцу придется доказать это документально. Если документальных свидетельств собственник не предоставит, то прибыль оспорить будет невозможно.

Изменения в законодательстве в 2019 году

В 2019 вступили в силу некоторые изменения, которые стоит учитывать:

  1. Налог с продажи дачи теперь рассчитывается по-новому. Отдельно считают налог с продажи участка и самого строения. Суммировать эти налоги нельзя, они уплачиваются отдельно.
  2. По последним изменениям срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с 3 до 5 лет. Т.е. минимальный порог увеличили. Но есть здесь и одна особенность – изменения касаются участков, зарегистрированных с 2016. Если гражданин успел оформить права на дом до 2016, то минимальный порог останется прежним – 3 года.

На 2019 это последние изменения. Новых пока не планируется. Подача декларации и выплаты налогов осуществляются в общем порядке. Декларация подается до 30 апреля следующего года, а налог выплачивается до 15 июля (также следующего года). То есть если дом был продан в 2019 года, то подать декларацию о доходах с продажи и уплатить налог следует не позднее 30 апреля и 15 июля 2019 соответственно.

Продавая недвижимость, человек получает доход. Следовательно, законодательство РФ обязывает его заплатить подоходный налог. Как рассчитать сумму платежа и можно ли избежать выплаты, расскажем в этой статье.

Сведения о налоге на продажу дома

Деньги, полученные с продажи недвижимости и иного имущества, считаются получением дохода. Налоговый кодекс требует своевременных выплат налога с продажи дома. О расчёте суммы платежа и льготах для некоторых владельцев недвижимости сказано в статье 217 НК РФ. Они касаются срока владения квартирой или домом на момент их продажи.

Как рассчитать сумму?

Требование платить налог с продажи дома различается в зависимости от срока владения данным объектом недвижимости – менее или более 3 лет.

Устоявшееся мнение гласит, что продавая дом, который находится во владении менее 3 лет, нужно платить подоходный налог. Однако есть ряд нюансов, указанных в ФЗ №382. Этот нормативный акт внёс изменения в Налоговый кодекс, в том числе и в статью 217.1.

Налог не выплачивается:

  • С объектов недвижимости, приобретённых в 2016 году и ранее. На 2020 год этот срок уже больше 3 лет, поэтому требование устарело.
  • С подаренных квартир, если дарители близкие родственники одариваемых.
  • Унаследованной недвижимости.
  • Приватизированной.
  • С собственности лиц, заключивших договор пожизненной ренты с предыдущим владельцем.

Дополнительные изменения внёс ФЗ №210, согласно которому НДФЛ можно не платить и при превышении трёхлетнего срока, если продавец не имеет иного жилья на момент госрегистрации проданной квартиры за новым владельцем.

При этом не учитывается жильё, купленное в течение 90 дней перед госрегистрацией. Так, продавец получает возможность не платить налог и купить новое жильё.

Четвёртый пункт статьи 217.1 НК РФ устанавливает пятилетний период владения для тех, кто не попадает под действия льгот трёхлетнего периода.

При владении недвижимостью более 3 или 5 лет, придётся платить подоходный налог.

Налог на продажу дома рассчитывают на основании:

  • Ставки НДФЛ.
  • Базы налогообложения.
  • Соотношения цены и кадастровой стоимости.

Для резидентов РФ и тех, кто таким статусом не обладает, установлены различные ставки налога. Резидентом считается тот, кто проживает в России более полугода в году. Граждане России, проживающие менее данного времени, сохраняют статус резидентов, если:

  • Уехал за границу на учёбу, лечение или работу по добыче углеводородов сроком меньше 6 месяцев.
  • Служат в армии РФ за пределами страны.
  • Государственные и муниципальные служащие, отправленные в командировку.

Для резидентов налоговая ставка за продажу дома равна 13%. Дополнительно они вправе получить налоговый вычет и льготы при параллельной покупке жилья. Нерезиденты заплатят 30% налога.

Налог взимается только с квартир и домов дороже миллиона рублей. Понизить стоимость можно за счёт налогового вычета. Иные попытки снизить размер выплат натыкаются на требование рассчитывать размер налога по кадастровой стоимости квартиры.

Не попадая в категорию льготников, граждане вправе снизить размер налога с продажи дома:

  • С помощью налогового вычета.
  • При учёте понесённых расходов (на строительство дома или ремонт купленного жилья).

Применить можно только один вариант, какой именно – стоит выбирать, исходя из конкретной ситуации. Учёт понесённых расходов чаще позволяет получить большую скидку по налогу.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 288-16-93
(Москва)

+7 (812) 490-76-51
(Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Имущественный вычет

Преимущество вычета с продажи квартиры в возможности его получения за каждый налоговый период. То есть раз в год можно вычесть до миллиона рублей.

Если квартира стоит не намного больше этой суммы, 13% от остатка (после вычета) будет небольшой суммой.

Продажа долей квартиры позволяет оформить отдельные договора на каждую долю. В результате НДФЛ часто не приходится платить вовсе, так как стоимость доли менее миллиона рублей.

Расходы на строительство

Продав построенный дом можно получить вычет в соответствии с размером затраченных на строительство средств. Для этого необходимо сохранять все документы, подтверждающие покупку строительных материалов и заказ работ.

Как выгоднее снизить налог с продажи квартиры или дома – с помощью налогового вычета или компенсации строительных расходов? Всё зависит от конкретных сумм. Если расходы на стройку составили более миллиона рублей, то предпочтительно получить их компенсацию. В ином случае – вычет по налогам.

Расходы на покупку дома

Продавая недвижимость, приобретённую ранее по договору купли-продажи, можно снизить налог на сумму, указанную в договоре.

Принцип тот же, что и в описанной выше ситуации – этот вариант выгоден, если стоимость дома больше миллиона рублей.

Процесс уплаты налога

Обязанным платить налог при продаже дома необходимо соблюдать требования Налоговой службы, чтобы не попасть в число уклоняющихся от уплаты.

Нужно:

  • Оформить договор с покупателем.
  • Собрать документы для налоговой.
  • Заполнить декларацию до конца апреля следующего года.
  • Подать заявление на предоставление вычета или учёт расходов.
  • Получить документ на оплату.
  • Оплатить до середины июля.

Следуя данному алгоритму, удастся избежать проблем с учётом налогов.

Документы

В Налоговую службу вместе с заявлением необходимо подать:

  • Паспорт.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Доказательство поступления денег от покупателя квартиры.

При получении вычета по расходам на строительство или ремонт также необходимо представить все чеки, подтверждающие суммы расходов.

Сроки и способы оплаты

Налоговая служба проверит документы и выдаст квитанцию на оплату налога с продажи квартиры. После этого можно переводить деньги. Крайний срок, согласно статье 228 НК РФ, 15 июля года, следующего за отчётным.

Оплатить можно:

  • В банке.
  • Через терминал.
  • С помощью интернет-банкинга.
  • На странице ФНС.

В силу удобства всё больше людей использует вариант оплаты онлайн.

Кто может избежать выплат?

Не платить налог с продажи дома могут:

  • Граждане, попадающие под льготы на основании трёх и пятилетнего периода владения недвижимостью.
  • Получившие вычет по налогу или расходам, сумма которого равна стоимости жилья.
  • Продавцы долевой собственности, оформившие разные договора на каждую долю и получившие вычет по каждому из них.

Также от уплаты налога освобождаются продавцы недостроенных домов (которые официально не завершены).