ПЗЗ Москва карта

Содержание

Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы

  • Главная
  • О центре
  • Услуги
    • Земля
    • Градостроительные вопросы
    • Недвижимость
    • Защита интересов в судах
    • Корпоративные споры и сопровождение бизнеса
    • Прочие вопросы
  • Направления
    • Общие вопросы земельных отношений
      • Градостроительный и земельный аудит
      • Защита землепользователей в рамках контрольных мероприятий
      • Кадастровая стоимость земельного участка: порядок определения и обжалования
      • Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
        • Определение вида разрешенного использования земельного участка
        • Изменение вида разрешенного использования земельного участка
        • Вид разрешенного использования объектов капитального строительства
      • Порядок образования земельных участков и установления их границ
        • Первичное образование земельных участков
        • Раздел, выдел, объединение и перераспределение земельных участков
        • Установление (уточнение) границ сформированных земельных участков
      • Приобретение (выкуп) земельных участков из государственной и муниципальной собственности без проведения торгов
        • Процедура приобретения участков без торгов
        • Цена выкупа земельных участков в Москве и Московской области
        • Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов
        • Ограничение земельного участка в обороте и изъятие из оборота
        • Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд
        • Запрет на приватизацию земельных участков
        • Спорные вопросы, связанные с оформлением земельных участков в собственность под объектами недвижимости
      • Приобретение земельных участков под зданиями
      • Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком
      • Статус сведений ЕГРН – «актуальные незасвидетельствованные»
      • Споры о вхождении участка в границы лесного фонда
      • Когда арендную плату за землю можно не платить?
      • Защита прав на землю
        • Иски о защите прав на землю
        • Земельные споры с государственными органами
    • Земельные отношения в Москве
      • Земля в аренду у г. Москвы
        • Арендная плата за землю в г. Москве
        • Предоставление земельных участков в аренду без торгов под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты
      • Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
        • Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы
        • Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации
        • Рассрочка внесения повышенной арендной платы
        • Особенности договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства
      • Разрешённое использование и функциональное назначение земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с законодательством г. Москвы
        • Порядок и основания установления разрешенного использования участка в Москве
        • Классификация видов разрешенного использования в Москве
        • Функциональное назначение объектов капитального строительства в г. Москве
        • Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве
      • Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве
      • Приобретение в собственность земельных участков в г. Москве
      • Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве
      • Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве
      • Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
      • Особо охраняемые природные территории Москвы
      • Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве
        • Порядок установления и снятия запрета на строительство
        • Экономические особенности режима запрета на строительство
      • Статус объектов самовольного строительства в г. Москве
      • Разрешение на строительство не требуется
      • Нецелевое использование земельных участков в г. Москве
      • Условия землепользования в «Новой Москве»
    • Земельные отношения в Московской области
      • Порядок предоставления земельных участков в Московской области
      • Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области
      • Изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области
      • Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
      • Ограничения прав на земельные участки в Московской области
      • Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области
    • Вопросы градостроительной деятельности
      • Комплексное сопровождение строительства
      • Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки
        • Изменение ПЗЗ
        • Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ
        • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
      • Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
        • Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
        • Изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
        • Индекс «Н» в ПЗЗ Москвы
        • Получение ГПЗУ в Москве
      • Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области
      • Проект планировки территории
        • Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная
        • Подготовка проекта планировки в Москве
        • Подготовка проекта планировки в Московской области
      • Проект межевания территории
      • Зоны с особыми условиями использования территории
        • Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН
        • Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы
        • Санитарно-защитная зона
        • Зоны объектов культурного наследия
        • Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи
        • Особо охраняемые природные территории (ООПТ)
      • Порядок осуществления строительства
        • Инженерные изыскания и подготовка проектной документации
        • Экспертиза проектной документации
        • Получение разрешения на строительство
        • Осуществление строительства
        • Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
        • Строительство без разрешения на строительство
      • Реконструкция. Отличие от капитального ремонта и нового строительства
      • Строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов и ИЖС)
      • Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
        • Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
        • Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
      • Договор о комплексном освоении территории
        • Заключение договора о комплексном освоении территории
        • Права и обязанности по договору о комплексном освоении территории
        • Преимущества и недостатки договора о комплексном освоении территории
        • Комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса
      • Развитие застроенной территории
        • Порядок заключения договора о развитии застроенной территории и договоров аренды участков
        • Права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории
        • Основания расторжения договора о развитии застроенной территории
    • Оборот объектов недвижимости
      • Понятие объекта недвижимости
      • Проверка недвижимости перед покупкой
      • Размещение некапитальных объектов
      • Объекты незавершенного строительства
        • Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
        • Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
      • Споры об объектах самовольного строительства
      • Признание недвижимого имущества бесхозяйным
      • Защита права собственности
      • Возникновение права собственности на основании приобретательной давности
        • Порядок оформления прав на имущество в порядке приобретательной давности
    • Защита интересов в судах
      • Судебные споры о земле
      • Защита права собственности
      • Судебная защита по корпоративным спорам
        • Споры о восстановлении корпоративного контроля
        • Оспаривание решений органов управления юридического лица
        • Оспаривание сделок хозяйственного общества
      • Судебное оспаривание сделок
      • Судебная защита по искам о взыскании
      • Судебная защита по делам об оспаривании действий или бездействия публичных органов
      • Затягивание рассмотрения судебных споров: тактики и контртактики
    • Вопросы банкротства
      • Банкротство: обзор последствий введения процедуры и правовых возможностей
      • В чем выгода процедуры банкротства для должника?
      • В чем выгода процедуры банкротства для кредитора?
      • Как оспорить сделки должника, совершенные в преддверии банкротства?
        • Подозрительные сделки с неравноценным встречным предоставлением
        • Подозрительные сделки с целью причинения вреда другим кредиторам
        • Сделки с предпочтением
        • Сделки, совершенные с целью злоупотребления правом
      • Как заставить директора и владельца бизнеса платить по долгам должника?
      • Как правильно бороться с фиктивными требованиями кредиторов?
      • Банкротство физических лиц: как очиститься от долгов?
      • Образец письма должнику от кредитора с требованием о добровольной уплате долга и описанием последствий введения процедуры банкротства
    • Инвестиционная деятельность
      • Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
        • Договоры купли-продажи будущей вещи
        • Смешанные договоры, содержащие элементы подряда и купли–продажи будущей вещи
        • Договор простого товарищества при реализации строительных проектов
      • Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
      • Способы привлечения средств граждан для жилищного строительство. Долевое участие в строительстве
        • Специальные требования при заключении договора долевого участия
        • Условия договора долевого участия
      • Публично-частное партнёрство как форма инвестиций в проекты с государственным участием
        • Концессионные соглашения
        • Государственно-частное и муниципально-частное партнерство
    • Защита прав участников долевого строительства
      • Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
      • Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты
      • Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
      • Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства
      • Передача застройщиком объекта долевого строительства с недостатками
      • Расторжение договора участия в долевом строительстве
      • Применение законодательства РФ о защите прав потребителей по спорам с участием дольщиков
      • Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан
      • Защита прав участников строительства при банкротстве застройщиков
        • Возможные варианты требований дольщика
        • Процедуры банкротства застройщика
        • Объект незавершенного строительства и земельный участок застройщика-банкрота
        • Реализация с торгов объекта незавершенного строительства и иного имущества
        • Передача завершенного строительством объекта
  • Примеры работ
    • Примеры работ
  • Град. аудит
  • Контакты

Правила нарушений: как московские власти легализуют точечную застройку

При этом самым массово используемым в проекте ПЗЗ видом разрешенного использования земельного участка является «использование для нужд населенного пункта». Такая расплывчатая формулировка позволяет мэрии в дальнейшем согласовывать практически любой проект точечной застройки. С другой стороны, обозначенные буквой «Ф» зоны сохраняемого землепользования лишают надежд на расселение пятиэтажек. Сохранение существующих параметров землепользования и застройки означает, что на месте пятиэтажек могут быть построены только дома той же (или меньше) высоты и плотности застройки. Такие параметры застройки делают убыточными проекты реконструкции любого пятиэтажного квартала.

Примером может служить ситуация с кварталом пятиэтажек №14 в районе Зюзино. В 2006 году был утвержден новый проект планировки квартала, предусматривавший снос пятиэтажек и строительство новых домов. Параметры новой планировки квартала должны были войти в состав ПЗЗ. Однако этого не произошло, и территориальная зона данного квартала оказалась помечена буквой «Ф». На слушаниях в Юго-Западном округе представитель Москомархитектуры назвал данную ситуацию «ошибкой», однако не смог ответить на вопрос, почему она произошла.

Легализация точечной застройки

Принятие проекта ПЗЗ в предложенном городскими властями виде легализует множество проектов точечной застройки, с которыми москвичи боролись последние десять лет. Именно эта легализация вызывает наиболее ожесточенное сопротивление проекту ПЗЗ. Подготовка к «амнистии» точечной застройки была начата властями еще в 2015 году с внесения поправок в Градостроительный кодекс Москвы, согласно которым все утвержденные до 1 июля 2016 года градостроительные проекты подлежат автоматическому включению в проект ПЗЗ. Это происходит, даже если проект застройки отклоняется от самих правил по каким-либо параметрам.
Параллельно с этим поправками усложнялась процедура проведения публичных слушаний. Действовавшая редакция Градкодекса Москвы обязывала власти проводить публичные слушания по общегородским или межрайонным вопросам в каждом муниципальном районе. Однако силами фракции «Единой России» в Мосгордуме была принята норма, позволившая проводить слушания, в том числе и по проекту ПЗЗ, в одном месте на 10–12 районов. В итоге помещения для собраний были подобраны максимально неудобные для большинства жителей. Так, слушания в Юго-Западном округе проходили примерно в 15 минутах езды на автобусе от станции метро «Теплый Стан». А для всех жителей Западного округа собрание проходило в самом удаленном от центра города районе — Солнцево.

Вдобавок ко всему многие добравшиеся до собрания жители не могли попасть в зал, который был заранее заполнен «сторонниками» проекта ПЗЗ. При этом в преддверии слушаний в интернете появились объявления о наборе массовки для участия в слушаниях. За 1500 руб. гражданам предлагалось приехать на собрание, «активно отстаивать» проект ПЗЗ и «осаживать выступающих против». В результате собрания в некоторых округах сопровождались потасовками и даже вызовом полиции. Такого не было даже при обсуждении Генерального плана Москвы в 2009 году, также вызвавшего много критики. Тем не менее сама процедура обсуждения Генплана была более демократичной. Собрания проходили в каждом районе Москвы, и большинство желающих принять в них участие и выступить получили такую возможность.

Следует отметить, что правительством Москвы был объявлен сбор предложений по проекту ПЗЗ через мобильное приложение «Активный гражданин». Подобный формат участия в публичных слушаниях не предусмотрен ни федеральным, ни московским градостроительными кодексами. А число собранных предложений фактически не поддается проверке и контролю, что создает возможность для манипуляции результатами публичных слушаний.

Жители и депутаты против ПЗЗ

Системные противоречия предложенного проекта ПЗЗ федеральному и московскому законодательству и нарушения процедуры проведения слушаний уже привели к массовому протесту жителей и муниципальных депутатов. 15 декабря совет депутатов района Щукино принял отрицательный отзыв на проект Правил землепользования и застройки. Аналогичные отзывы содержались в решениях депутатов районов Тверской, Гагаринский и Зюзино, что явилось уникальной для города ситуацией. Депутат Мосгордумы Елена Шувалова обратилась в Генеральную прокуратуру с требованием отменить слушания по проекту ПЗЗ из-за многочисленных нарушений законодательства. Число отрицательных отзывов на проект ПЗЗ к 29 декабря (крайний срок подачи письменных замечаний по итогам слушаний) может составить несколько тысяч.

Если проект Правил землепользования и застройки будет принят в исходном виде, это неминуемо приведет к росту конфликтов вокруг точечной застройки. Ведь после принятия ПЗЗ градостроительные планы отдельных земельных участков (ГПЗУ) будут утверждаться без проведения публичных слушаний, что лишит жителей города возможности оспорить проект и фактически вынудит людей физически защищать свой двор и район от вредной застройки. Подобные столкновения и так не редкость в Москве. Однако принятие такого спорного проекта ПЗЗ еще усугубит ситуацию.

Оптимальным выходом является отправка на доработку проекта Правил землепользования и застройки и приведение его в соответствие с действующим законодательством и пожеланиями москвичей. Одновременно должен быть введен мораторий на утверждение новых градостроительных проектов до принятия переработанного проекта ПЗЗ. Это позволит снизить напряженность в обществе и принять сбалансированный документ развития города.
Альтернативный путь, на который, видимо, настроена часть московских чиновников — продавливание проекта ПЗЗ в текущем виде. Его принятие будет означать легализацию хаотичной точечной застройки по всему городу и ручной способ принятия решения по новым проектам в будущем. Такой сценарий усилит конфликт между жителями города и связкой застройщиков и чиновников. Что чревато массовыми протестами в Москве в преддверии выборов мэра Москвы и президента России в 2018 году.

На этой странице вы сможете посмотреть и скачать правила землепользования и застройки для Москвы и Московской области. Мы структурировали все документы по районам, чтобы вы могли легко найти нужный документ и скачать его.

Как посмотреть ПЗЗ? Скачать архив. В нем вы найдете регламентирующую документацию и схемы, на которых будет видно зонирование конкретного населенного пункта.

Остались вопросы? Задайте их юристам RFI consult!

Что такое ПЗЗ?

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования. В нем прописываются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок изменения зон и внесения других изменений.

Целями разработки ПЗЗ города Москвы и других населенных пунктов является создание условий для гармоничного развития территорий и сохранения экологически и культурно важных объектов, обеспечение законных прав физических и юридических лиц, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций за счет возможности выбора видов разрешенного использования для участков и объектов капитального строительства.

Чем ПЗЗ отличаются от генплана?

Эти документы похожи, так как включают схемы города и описания к ним. Однако по факту генеральный план является первичным. В нем отображаются границы города и отдельных муниципальных образований, обозначены функциональные зоны, расписаны планируемые к размещению объекты. Однако генплан не содержит непосредственно регламентов, регулирующих застройку. Это документ, в котором обозначены перспективы развития Москвы.

Если вы скачаете правила землепользования и застройки Москвы на 2018 год, то увидите, что там отображены актуальные требования к размещению объектов и регламенты градостроения. Фактически, этот документ дает понять, каким образом можно использовать тот или иной участок в рамках городского поселения. Выделяются отдельные зоны, например, охраны (водоемов, природных объектов, линий связи и т.д.), военных объектов, приаэродромные территории, жилые зоны (последние разделяются на зоны многоквартирной застройки, зоны для индивидуального жилищного строительства и смешанные). Правила землепользования и застройки Москвы или района Московской области учитывают разрешенные виды использования земли, вводят ограничения на возведения капитальных объектов, максимальные размеры земельных участков, уровень обеспеченности инфраструктурой.

Как внести изменения в правила землепользования и застройки Москвы?

Разработку и изменение ПЗЗ Москвы курирует городская и окружные комиссии. Сначала проект подается в орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, а затем его передают в окружную комиссию и городскую комиссию. Если проект будет одобрен, назначаются публичные слушания. Протоколы направляются в органы исполнительной власти, которые подготавливают проект для представления Правительству Москвы. Последнее принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ или отправке проекта на доработку.

Подать прошение об изменениях ПЗЗ территории могут органы исполнительной власти или местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Причинами для исправления правил землепользования и застройки являются:

  1. Несоответствие генеральному плану развития Москвы.
  2. Неэффективное использование земельных участков или объектов капитального строительства.
  3. Невозможность реализовать гражданами свои законные права и интересы.
  4. Снижение стоимости земли или объектов капитального строительства из-за ПЗЗ.
  5. Объективная необходимость изменить территориальные зоны или градостроительные регламенты.

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области достаточно длительная. Сначала вопрос в течение 30 дней рассматривается комиссией, затем проводятся слушания, после у органов исполнительной власти есть 30 дней на принятие решения.

Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!

Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:

  • Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
  • Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
  • Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2018 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

Скачать правила землепользования и застройки Московской области

Правила землепользования и застройки муниципальных образований Московской области

Скачать правила землепользования и застройки города Москвы

Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»

Книга 1. Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы

Книга 2. Территориальная часть правил землепользования и застройки Центрального административного округа

Книга 3. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северного административного округа

Книга 4. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-восточного административного округа

Книга 5. Территориальная часть правил землепользования и застройки Восточного административного округа

Книга 6. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-восточного административного округа

Книга 7. Территориальная часть правил землепользования и застройки Южного административного округа

Книга 8. Территориальная часть правил землепользования и застройки Юго-западного административного округа

Книга 9. Территориальная часть правил землепользования и застройки Западного административного округа

Книга 10. Территориальная часть правил землепользования и застройки Северо-западного административного округа

Книга 11. Территориальная часть правил землепользования и застройки Зеленоградского административного округа

Книга 12. Территориальная часть правил землепользования и застройки Новомосковского административного округа

    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Внуковское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Воскресенское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Десеновское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кокошкино
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Марушкинское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Московский
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Мосрентген
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Рязановское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Сосенское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Филимонковское

Книга 13. Территориальная часть правил землепользования и застройки Троицкого административного округа

    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Вороновское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Киевский
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кленовское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Краснопахорское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Михайлово-Ярцевское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Новофедоровское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Первомайское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Роговское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Щаповское

ПЗЗ что это?

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки. Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями. Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования. Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории. Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка. Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта. Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.
Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Что еще важно знать о ПЗЗ

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
    зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны. В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес. В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Приложение к

Закону города Москвы

«О Генеральном плане

города Москвы»

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН
ГОРОДА МОСКВЫ

КАРТЫ, СХЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО
ПЛАНИРОВАНИЯ
ГОРОДА МОСКВЫ

КНИГА 3

КНИГА 2

Введение

1. Функциональные зоны

2. Параметры планируемого развития функциональных зон (приложение к карте «Функциональные зоны»)

3. Санитарно-защитные и водоохранные зоны

4. Зоны распространения опасных геологических процессов

5. Первоочередные мероприятия в части обеспечения экологической безопасности, охраны окружающей среды и санитарно-эпидемиологического благополучия

6. Особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории

7. Территории и зоны охраны объектов культурного наследия

КНИГА 3

Введение

8. Зоны планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства федерального и регионального значения

9. Зоны планируемого размещения объектов капитального строительства общественно-делового назначения федерального и регионального значения

10. Первоочередные мероприятия по размещению объектов капитального строительства общественно-делового назначения

11. Зоны планируемого размещения объектов капитального строительства производственного назначения, в том числе промышленности, науки и научного обслуживания федерального и регионального значения

12. Линейные и иные объекты скоростного внеуличного транспорта федерального и регионального значения

13. Первоочередные мероприятия по строительству, реконструкции линейных и иных объектов скоростного внеуличного транспорта

14. Линейные объекты улично-дорожной сети федерального и регионального значения

15. Первоочередные мероприятия по размещению, реконструкции линейных и иных объектов улично-дорожной сети

16. Линейные и иные объекты инженерной инфраструктуры водохозяйственного комплекса

17. Линейные и иные объекты инженерной инфраструктуры топливно-энергетического комплекса

18. Линейные и иные объекты инженерной инфраструктуры информатики и связи

19. Территории реорганизации и зон развития

20. Размещение объектов, обеспечивающих государственные интересы Российской Федерации на территории города Москвы

ВВЕДЕНИЕ

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом города Москвы Генеральный план города Москвы содержит положения о территориальном планировании, приведенные в книге 1, и соответствующие карты (схемы), представленные в книгах 2 и 3.

Содержание карт (схем) территориального планирования, предусмотренное частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 5 статьи 24 Градостроительного кодекса города Москвы, отображено на 19 картах М 1:25 000 и схемах М 1:50 000 (6 карт включены в книгу 2, 13 карт и схем — в книгу 3).

В приложении к карте «Функциональные зоны» в табличной форме приведены параметры планируемого развития функциональных зон, предусмотренные вышеназванными статьями Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса города Москвы.

Все карты, схемы представлены в виде атласа, состоящего из тематических разделов, каждый из которых соответствует наименованию карты, схемы, указанному в содержании книг 2 и 3.

Каждый раздел включает вид карты (схемы), схему расположения территории города на листах карты (схемы), условные обозначения к карте (схеме), листы тематической карты (схемы).

Для удобства ориентации в состав книг 2 и 3 дополнительно включена схема расположения на листах карт (схем) границ города Москвы, административных округов, районов города и муниципальных образований.

В качестве картографической основы при изготовлении атласа использован открытый картографический фон М1:10000 ЕГКО г. Москвы.

Разбивка картографической информации на отдельные листы и их нумерация (А1, Б1,…, К14, Л14) произведены из расчета размещения на одном листе атласа фрагмента карты размером 4000×6000 метров для масштаба отображения М1:25000 и фрагмента схемы 8000×12000 метров для масштаба отображения М1:50000. При этом каждый лист атласа имеет поля, содержащие информацию из примыкающих к нему соседних листов.

На полях каждого листа атласа имеются стрелки, указывающие на номера примыкающих к нему листов (соответственно справа, слева, сверху и снизу).

На схемах расположения территории города на листах карты (схемы) указаны как номера листов по принятой разграфке, так и номера страниц, занимаемых этими листами в атласе.

Тематическая информация каждой карты (схемы) показана на картографическом фоне, использующем следующие условные обозначения:

СХЕМА РАСПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ
ГОРОДА МОСКВЫ, АДМИНИСТРАТИВНЫХ ОКРУГОВ,
РАЙОНОВ ГОРОДА, МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
НА ЛИСТАХ КАРТ М 1:25000 и СХЕМ М 1:50000

НАИМЕНОВАНИЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ОКРУГОВ,
РАЙОНОВ ГОРОДА, МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

Центральный АО

Восточный АО

Юго-Западный АО

Арбат

Богородское

Академический

Басманный

Вешняки

Гагаринский

Замоскворечье

Восточное Измайлово

Зюзино

Красносельский

Гольяново

Коньково

Мещанский

Ивановское

Котловка

Пресненский

Измайлово

Ломоносовский

Таганский

Косино-Ухтомский

Обручевский

Тверской

Метрогородок

Северное Бутово

Хамовники

Новогиреево

Теплый Стан

Якиманка

Новокосино

Черемушки

Перово

Южное Бутово

Северный АО

Восточный

Ясенево

Аэропорт

Преображенское

Беговой

Северное Измайлово

Западный АО

Бескудниковский

Соколиная гора

Дорогомилово

Войковский

Сокольники

Крылатское

Восточное Дегунино

Кунцево

Головинский

Юго-Восточный АО

Можайский

Дмитровский

Выхино-Жулебино

Ново-Переделкино

Западное Дегунино

Капотня

Внуково

Коптево

Кузьминки

Проспект Вернадского

Левобережный

Лефортово

Раменки

Молжаниновский

Люблино

Солнцево

Савеловский

Марьино

Тропарево-Никулино

Сокол

Нижегородский

Филевский парк

Тимирязевский

Печатники

Фили-Давыдково

Ховрино

Некрасовка

Очаково-Матвеевское

Хорошевский

Рязанский

Текстильщики

Северо-Западный АО

Северо-Восточный АО

Южнопортовый

Куркино

Алексеевский

Митино

Алтуфьевский

Южный АО

Покровское-Стрешнево

Бабушкинский

Бирюлево Восточное

Северное Тушино

Бибирево

Бирюлево Западное

Строгино

Бутырский

Братеево

Хорошево-Мневники

Лианозово

Даниловский

Щукино

Лосиноостровский

Донской

Южное Тушино

Марфино

Зябликово

Марьина роща

Москворечье-Сабурово

Зеленоградский АО

Останкинский

Нагатино-Садовники

Крюково

Отрадное

Нагатинский затон

Матушкино

Ростокино

Нагорный

Савелки

Свиблово

Орехово-Борисово

Силино

Северное

Северное

Старое Крюково

Медведково

Орехово-Борисово

Северный

Южное

Южное Медведково

Царицыно

Ярославский

Чертаново Северное

Чертаново Центральное

Чертаново Южное