Сельхозназначения для дачного строительства

Дачное строительство возможно на участках различного целевого назначения. Строительство дачного домика на участке каждого вида имеет свои плюсы и минусы, обусловленные законодательными ограничениями и требованиями к оформлению построек.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

  • 8 (800) 350-02-93 – Регионы
  • +7 (499) 938-72-19 – Москва
  • +7 (812) 425-64-79 – Санкт-Петербург

Содержание

Земля под дачное строительство

Дачными участками называют земли, имеющие в качестве вида разрешенного землепользования «Ведение дачного хозяйства».

В соответствии с классификатором, утвержденным Приказом № 540, дачный участок предполагает следующие виды деятельности:

  • Строительство жилого дома не более 3-х этажей;
  • Строительство хозяйственных построек;
  • Выращивание сельскохозяйственных культур.

Дачные участки относятся к категории земель населенных пунктов. Строительство на таких землях регулируется Градостроительным кодексом РФ. Согласно п.п. 3,9 ст. 35 ГрК РФ, дачное хозяйство можно вести в жилых и сельскохозяйственных зонах, относящихся к землям населенных пунктов.

Капитальное строительство на дачном участке

Капитальным строением называется объект, предназначенный для долговременной эксплуатации. Такой объект должен иметь фундамент и не подлежит разбору или перемещению на другой земельный участок.

В широком смысле, дачным домиком можно считать капитальную постройку на участке, предназначенном для целей:

  • Дачного хозяйства;
  • Садоводства;
  • Индивидуального строительства жилья (ИЖС);
  • Ведения подсобного хозяйства (ЛПХ).

Согласно Приказу № 540, перечисленные виды разрешенного землепользования предполагают одинаковый тип капитального строения: не выше 3-х этажей и без разделения на квартиры.

Разрешение на строительство

В контексте индивидуального строительства разрешением является документ, подтверждающий соответствие предложенного собственником участка строительного проекта следующим нормам:

  • Проекту межевания территории;
  • Санитарным и инженерным правилам строительства;
  • Градостроительному регламенту (только для земель поселений).

Разрешение необходимо для постройки дома на участке под ИЖС или ЛПХ. Важно знать, что для строительства жилья на участке для садоводства или дачного хозяйства разрешение не нужно (п. 17 ст. 51 ГрК).

Для получения разрешения на строительство в границах личного участка собственнику необходимо обратиться в местную администрацию по месту нахождения данного участка (п. 4 ст. 51 ГрК). Разрешение выдаётся градостроительным комитетом на основании заявления, образец которого можно скачать здесь.

В заявлении нужно указать следующую информацию:

  • Наименование органа подачи;
  • ФИО, контактные данные и данные паспорта заявителя;
  • Адресные ориентиры участка для застройки и его площадь;
  • Вид права пользования участком;
  • Наименование архитектурной фирмы, разработавшей проект постройки;
  • Сведения о проекте (этажность, материал, площади и т.д.).

Для архитектурной фирмы нужно также указать номер лицензии и юридический адрес.

Согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ, к заявлению в градостроительный комитет прикладываются следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН о происхождении права на участок;
  • Градостроительный план территории;
  • Проект постройки;
  • Ситуационный план с изображением коммуникаций;
  • План подключения будущего дома к коммуникационным сетям;
  • План работ подрядной организации по строительству;
  • Заключение инженерной комиссии БТИ.

После подачи заявления происходит его рассмотрение в течение 30 дней, после чего выдаётся разрешение на строительство или отказ.

Причинами для отказа могут быть:

  • Несоответствие вида разрешенного землепользования участка целям, указанным в заявлении (строительство);
  • Несоответствие представленного проекта территориальному зонированию;
  • Несоблюдение норм изготовления проекта.

При самостоятельном изготовлении проекта можно упустить нормы относительно расположения коммуникаций. Архитектурные компании сверяют проект с планами коммуникаций окрестности и рассчитывают постройку согласно принятым нормам.

Разрешение на использование земель

Согласно п. 1 ст. 39.34 ЗК РФ, разрешение на использование земель необходимо для следующих целей:

  • Ремонта линейных объектов;
  • Строительства временных сооружений;
  • Геологического изучения недр;
  • Ведения промыслов коренных северных народов.

Такие разрешения выдаются при эксплуатации государственных и муниципальных земель. То есть для дачного строительства данное разрешение не нужно.

Какие земли можно использовать под дачное строительство?

Категория земли Вид разрешенного землепользования Описание, возможности застройки.
Земли населенных пунктов Дачное хозяйство
Садоводство
Участки могут быть использованы для строительства собственниками и членами некоммерческих объединений. Плюс: не нужно разрешение на строительство. Минус: Нельзя строить капитальный гараж.
ИЖС Используются для строительства только собственниками. Плюс: Можно строить капитальный гараж. Минус: Требуется разрешение на строительство.
ЛПХ Используются для строительства собственниками и арендаторами у муниципалитета. Плюсы: можно капитальный гараж, можно содержать сельскохозяйственных животных. Минус: нужно разрешение на строительство.
Земли сельскохозяйственного назначения Садоводство Нельзя строить капитальный дом до перевода в городские земли. Плюс: легко переводить в городские земли, обычно большая максимально разрешенная площадь, чем в городских участках для садоводства.
ЛПХ Нельзя строить капитальные дома. Нельзя переводить в городские земли. Плюс: Можно переводить в участки под КФХ с большой разрешенной площадью (до 5 Га) и возможностью строительства дома.

Важно помнить, что с 1-го января 2018 года все дачные участки приравниваются к садовым, согласно ФЗ № 217 от июля 2017 г.

Садовые участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения вблизи границ населенных пунктов можно перевести в категорию городских земель, чтобы получить возможность строительства на таких участках.

Процесс перевода происходит в следующем порядке:

  1. Собственник подаёт ходатайство о переводе в областной земельный комитет;
  2. Заявление рассматривается в течение 60 дней;
  3. Принимается решение о переводе или отказ;
  4. В случае положительного решения принимается акт о смене категории земли.

Отказ может быть получен при запрете местных органов власти на смену категории земли данной территории, а также в случае, если земля представляет особую ценность, или её кадастровая стоимость выше средней по субъекту федерации более, чем в 1,5 раза.

Менять документы на земельный участок после смены категории не нужно, согласно п. 4 ст. 5 ФЗ № 172 «О переводе земель…».

Как рассчитать зарплату по окладу? Мы расскажем вам!

Какие особенности расчета больничного во время вашей беременности. Узнать о них и разобраться в их хитросплетениях, вы можете .

На какой максимальный срок можно рассчитывать при получении больничного, вы узнаете, если пройдете по ссылке и прочтете наш материал.

Возможность дачного строительства на участке определяется категорией земли и видом разрешенного использования данного участка. При выборе участка для постройки дачи важно изучить возможность его застройки, изучив публичную кадастровую карту местности и просмотрев местные градостроительные регламенты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

  • 8 (800) 350-02-93 – Регионы
  • +7 (499) 938-72-19 – Москва
  • +7 (812) 425-64-79 – Санкт-Петербург

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Документ введен в действие приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

  1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
  2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
  3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

  • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
  • жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
  2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

  1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
  2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
  3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

  1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
  2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
  3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

  1. ИЖС,
  2. ЛПХ.

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Любой участок земли имеет определенное назначение. В зависимости от этого, определяется и категория. Земли, предназначенные для сельского хозяйства, находятся за пределами населенных пунктов и используются людьми для разведения скота, выращивания овощей и зерновых культур. Граждане и организации обязаны соблюдать существующие правила владения и эксплуатации данных земельных участков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое земли сельскохозяйственного назначения

Нормативная база, касающаяся землепользования, делит все земельные ресурсы на семь самостоятельных категорий. Главное отличие одной от другой заключается в установленном назначении. Существуют юридически закрепленные правила землепользования, которым обязаны следовать собственники и арендаторы участков.

Земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве, относятся к одной из самых важных категорий.

Под это определение подпадают наделы, удовлетворяющие следующим критериям:

  • Находятся вне границ населенных пунктов;
  • Предоставлены с целью выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки сена и пр.

Под данную категорию подпадают земли разных типов. Самыми распространенными являются следующие:

  • Плодовые сады, пастбища для выпаса, пашни и другие угодья, непосредственно используемые в производстве продукции;
  • Площади, занятые коммуникациями (дороги, водопроводы, ЛЭП и пр.);
  • Лесополосы, выполняющие защитные функции. Они располагаются по границам полей и оврагов;
  • Водные объекты, используемые в рыбном хозяйстве (искусственные и естественные пруды).

Земли сельхозназначения используются в т. ч. и для прикладных функций:

  • Размещение строений, предназначенных для хранения произведенной продукции и ее первичной переработки;
  • Ремонт и обслуживание машин и механизмов, используемых в сельском хозяйстве;
  • Строительство зданий, без которых невозможен производственный процесс.

Вышесказанное подтверждает, что земли с/х назначения — понятие широкое.

Виды разрешенного использования зеиель с/х назначения в 2018 году

ЗК Российской Федерации предусматривает несколько ВРИ сельхозугодий.

В пункте 1 статьи 78 данного документа обозначено, что земли могут использоваться для следующих целей:

  • Строительство дачных домов;
  • Создание охотнического хозяйства;
  • Выпас с/х животных и организация сенокоса;
  • Организация садовых и огородных участков;
  • Создание ЛПХ или КФХ;
  • Организация ферм по выращиванию рыбы и животных.

Принцип деятельности КФХ заключается в производстве сельхозпродукции группой лиц. Роль каждого лица в работе частного хозяйства зависит от способа его организации.

В одном случае, оно организовано группой людей по принципу долевого участия. В другом — ИП, который нанимает по договору людей для выполнения работ по производству сельскохозяйственной продукции.

Статья 19 ФЗ №74 наделяет КФХ правом организовывать процесс производства сельхозпродукции, а также ее хранения, транспортировки и продажи с целью извлечения выгоды.

Часть земель сельхозназначения не предназначена для возведения на них капитальных строительных объектов. На таких землях допускается организация ЛПХ.

Фермеру разрешается обрабатывать землю, пасти скот, косить траву и при необходимости возводить легкие временные сооружения без фундамента.

В большинстве случаев, земля для создания гражданами садов и огородов выделяется одним общим наделом. Затем она проходит процедуру межевания с целью обозначения границ отдельных участков.

Пользователи вправе объединиться в юридическое лицо для удобства решения общих вопросов:

  • потребительский кооператив;
  • товарищество;
  • некоммерческое партнерство.

Важным условием является соблюдение ВРИ, прописанного в документах на землю. В противном случае, к владельцу участка применяются штрафные санкции и проводится процедура изъятия надела в пользу государства.

Уточнить статус и категорию земли можно на публичной кадастровой карте, размещенной на портале Росреестра.

Вспомогательный вид использования земельного участка.

Об основных видах разрешенного использования земельных участков

Кто может использовать

ЗК РФ ограничивает круг лиц, имеющих право заниматься производством продукции на сельхозугодьях (пункт 1 статьи 78).

Закон запрещает это всем, кроме:

  • Организаторов личного или крестьянско-фермерского хозяйства;
  • Садоводов и огородников;
  • Казачьих обществ;
  • Общих коренных малочисленных народов;
  • Научных и образовательных организаций, занимающихся деятельностью, сопряженной с сельским хозяйством.

Малым народам государство предоставляет земли для ведения ими хозяйства по традиционному принципу. Такие народы проживают на территории Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера.

Правила использования

Сельские поселки и деревни являются спутниками земель, предназначенных для производства сельхозпродукции. К таким населенным пунктам применяются нормы, прописанные в ПЗЗ конкретной территориальной единицы.

Правила землепользования и застройки создают органы местного самоуправления, опираясь на федеральные и региональные законы, действующие в стране.

Документ состоит из трех частей:

  • Карта зонирования территории;
  • Описание правил застройки и использования зон;
  • Порядок применения ПЗЗ.

Какое отношение правила землепользования и застройки имеют к сельхозугодьям?

Население городов и поселков растет, а увеличение площади происходит именно за счет этих земель. Находящиеся в собственности муниципальных властей территории переводят из одной категории в другую, что позволяет возводить на них капитальные строения.

ВРИ земель сельскохозяйственного назначения влияет на возможность строительства на них капитальных зданий. Определяется этот вид во время зонирования территории местными властями.

Законодательство не запрещает возведение на сельскохоозугодьях строений и сооружений. Но все постройки должны соответствовать требованиям, содержащимся в градостроительном кодексе и правилах землепользования и застройки территории. В частности, если надел «полевого» типа, то построить на нем дом на фундаменте нельзя.

Можно ли строить на земле с/х назначения

Сооружение на сельскохозяйственных землях зданий жилого и нежилого назначения возможно только в строгом соответствии с имеющимся ВРИ.

Поскольку все такие земли находятся вне границ населенных пунктов, то градостроительные нормы на них не распространяются (пункт 6 статьи 36 ГрК России).

Дом, пригодный для круглогодичного проживания, можно возвести только на тех участках, которые имеют следующие ВРИ:

  • КФХ;
  • Садоводство;
  • Дачное строительство;
  • Охотническое хозяйство.

На территории крестьянско-фермерского хозяйства учредитель на законных основаниях может построить жилой дом. В нем он и члены его семьи вправе зарегистрироваться и проживать круглый год.

Допустимы и другие строительные объекты, необходимые для производства, хранения, переработки продукции и проживания наемного персонала.

Поселки, созданные для садоводства или дач, позволяют возвести на территории своего участка летний домик или большой дом, однако, с пропиской в нем возникнут трудности.

Одно из ключевых требований для регистрации в здании на постоянной или временной основе — оно должно быть жилым и пригодным для круглогодичного проживания. Большинство дачных домов не соответствуют таким жестким критериям.

На участках, ВРИ которых — огородничество, строить жилые здания закон не позволяет. Пример подобных наделов — поля, арендуемые населением с целью посадки картошки.

Законодательство РФ не дает гражданам права строительства домов на землях для ЛПХ. Делать это можно только на участках под личное подсобное хозяйство, расположенных в границах городов или поселков.

Земли, которые имеют важное значение для природы и земледелия, нельзя использовать для всех типов строительных объектов. Примером таких территорий являются черноземные районы, не загрязненные антропогенным воздействием.

Прописка в доме на землях сельхозназначения

Сделать постоянную или временную прописку в дачном домике, построенном на сельхозугодьях, непросто. Данная процедура гораздо проще в садовых кооперативах, находящихся в границах города или деревни.

На землях поселений разрешено размещение как самих дачных домов, так и регистрация в них. А вот в строении, возведенном на сельхозугодьях с ВРИ «дачное строительство» получить прописку можно только через суд.

Часто риэлторские агентства и частнопрактикующие специалисты по недвижимости рекомендуют приобретать участки вне населенных пунктов для постоянного проживания.

Они аргументируют это Постановлением Конституционного суда №13-П от 30 июня 2011 г. Этот документ формально дает право получить прописку в дачном доме вне населенного пункта, если он пригоден для круглогодичного проживания. На практике же домовладелец рискует столкнуться с рядом трудностей.

Первая проблема заключается в том, что паспортный стол не обязан регистрировать граждан в нежилых строениях. А дачи относятся к постройкам, не предназначенным для постоянного проживания.

Вторая трудность заключается в том, чтобы придать строению необходимый статус. Для этого потребуется сначала зарегистрировать его в установленном порядке и провести экспертизу о соответствии дома нормативным требованиям. В итоге, практической пользы от данного постановления суда для населения нет.

Если говорить формально, то построить дом на сельхозугодьях и прописаться в нем можно. Нужно только понимать, что это потребует немалых временных, денежных и моральных затрат на реализацию данного права. Подумайте, стоит ли экономия на стоимости участка всех этих трудностей?

Ответственность за нецелевое использование земель сельхозназначения

Использование участка на сельхозугодиях не по назначению грозит административной ответственностью согласно статье 8.8 КоАП. В зависимости от юридического статуса лица, к нему применяются разные штрафы. Наказание грозит за любую деятельность, не разрешенную на этих землях и не связанную с сельским хозяйством.

Если участок имеет кадастровую стоимость, то сумма штрафных санкций будет начислена, исходя из данной величины:

Нормативные акты лишь устанавливают максимальный и минимальный размер административного взыскания. Точный размер определяется судом, который исходит от степени нанесенного природе ущерба. Сумма будет выше, если пострадали плодородные земли.

Если сельхозугодье оценено и имеет кадастровую стоимость, то в зависимости от юридического статуса правонарушителя, штраф составит от 10000 до 200000 рублей.

С арендатором, нарушившим правила пользования участком муниципальной земли, будет расторгнут договор. Такие же последствия грозят садоводам и льготным категориям граждан, получивших наделы от государства во временное пользование. После этого они не смогут приватизировать эти земли.

Изменение вида разрешенного использования земель с/х назначения

Для земельных участков предусмотрена процедура изменения ВРИ. Владельцу для этого потребуется собрать требуемых пакет документов и обратиться в органы местного самоуправления за уточнением, существует ли постановление об изменении ВРИ. Список требуемых бумаг зависит от многих обстоятельств, поэтому этот вопрос необходимо уточнить заранее.

Заявление о смене вида разрешенного использования подается в органы власти следующими путями:

  • Лично собственником;
  • Через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность;
  • Почтовым отправлением.

Заявление о смене вида разрешенного использования земли.

Вместе с заявлением подаются и требуемые приложения. Местные власти принимают решение об изменении ВРИ. Глава администрации либо дает «добро», либо отказывает в просьбе землевладельца. Ответ выдается заявителю на основании паспорта или доверенности, если за решением явился представитель.

Ответ администрации оформляется обязательно в письменном виде. Отказ должен сопровождаться аргументацией и ссылками на нормативные акты, которыми руководствовался орган власти.

При несогласии с принятым решением, у собственника остается право обжалования его в вышестоящем органе или в судебном порядке.

Документ, полученный в администрации, является основанием для внесения поправок в Единый госреестр. Землевладельцу для этого не нужно ничего предпринимать, поскольку этим вопросом займется орган власти, вынесший решение.

Заключительный этап — это изменение данных в Едином госреестре. Администрация передаст информацию в отношении участка в Росреестр. Сведения обновятся в ЕГРН в течение 15 суток.

Эта продолжительность является максимальной и зафиксирована в отношении любых действий, совершаемых между ведомствами. В течение пяти суток о внесении изменений собственника уведомляют письменно.

Если в течение установленного срока землевладелец не получил уведомления, то он имеет право лично подать заявление в Росреестр с требованием внести изменения в ЕГРН на основании 218 Федерального закона (статья 33).

Реакция на него в Росреестре будет следующая. В течение трех дней, он сделает запрос в администрацию с целью получения сведений по ВРИ, а после этого в пятидневный срок письменно уведомит собственника о внесенных правках в ЕГРН.

Изменение ВРИ происходит на основании следующих документов, полученных от землевладельца:

  • Паспорт (подлинник и ксерокопия);
  • Заявление;
  • Документ о собственности на землю и находящиеся на ней сооружения (подлинник и ксерокопия);
  • Декларация;
  • Кадастровый паспорт, межевой план или заключение кадастрового инженера;
  • Для индивидуальных предпринимателей — выписка из ЕГРИП;
  • Для представителя собственника — нотариальная доверенность;
  • Для организаций — выписка из ЕГРЮЛ;
  • Бумаги на дом (если он имеется, ксерокопия).

Приватизация земель с/х назначения

Физические и юридические лица могут использовать сельхозугодья для производства продуктов растениеводства или животноводства в соответствии с ВРИ на принадлежащий им или арендованный надел. Если это необходимо, то его можно приватизировать.

Закон позволяет передавать земельные участки в частную собственность следующим категориям лиц:

  • Юридическим лицам;
  • Госслужащим;
  • Работникам коммунального хозяйства;
  • Работникам здравоохранения;
  • Работникам культуры;
  • Пенсионерам.

Для этого необходимо, чтобы наделы территориально находились в управлении соответствующего совета. Приватизация возможна лишь с разрешения полномочного органа исполнительной власти. Вопрос о возможности или невозможности процедуры, они рассматривают после подачи претендентом соответствующего заявления.

Приватизация — бесплатная процедура. За передачу участка в собственность, заявителю не нужно ничего платить ни в пользу государства, ни в пользу третьих лиц.

Помните, что невозможно бесплатно получить участок для ЛПХ или КФХ огромной площади. Нормы по приватизации имеются в соответствующих нормативных актах, они распространяются и на указанные выше категории лиц.

Помимо земельных участков, приватизировать можно:

  • Дороги, предназначенные для нужд хозяйства;
  • Хозяйственные дворы;
  • Лесозащитные насаждения из кустов и деревьев;
  • Гидротехнические сооружения;
  • Водоемы.

Органы местного самоуправления, отдавая земли сельскохозяйственного назначения в собственность физическим и юридическим лицам, создают особый резервный фонд.

В него входят участки и угодья, находящиеся в собственности местной или федеральной властей. Цель его создания — возможное перераспределение земель в будущем.

Минимальные и максимальные размеры участков

Данные параметры наделов содержатся в нормативных актах РФ. Минимальный размер устанавливается местными властями, поэтому для каждой территориальной единицы он будет свой. Недопустимо, чтобы указанное значение противоречило действующему земельному законодательству.

ФЗ №101 от 24 июля 2002 года содержит информацию, касающуюся максимального размера земли сельхозназначения. Четвертая статья указанного закона гласит, что максимальный размер надела не должен быть меньше 10% от всех земель рассматриваемого субъекта.

Законодательно верхняя граница не установлена. Следовательно, местные власти могут разрешить взять в собственность хоть 100% сельскохозяйственных земель подконтрольного им района. Однако практически воплотить в жизнь такое невозможно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 6 из 10 читателей считают Запись полезной.

О дачном строительстве на землях сельскохозяйственного назначения

Ранее действующий Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года № 1103-1 (ЗК РСФСР) предусматривал, что дачное строительство осуществляется на землях населенных пунктов.

15.04.1998 г. был принят федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» (далее – Закон), которым, в частности, было установлено, что:

  • дачный земельный участок – это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля),

  • выбор и предоставление земельных участков, осуществляется без учета того, относятся такие земельные участки к землям сельскохозяйственного назначения (СХН) или нет.

Новый Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ подтвердил возможность дачного строительства на землях СХН, установив в ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства со ссылкой на Закон.

Целесообразно упомянуть, что федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулируя оборот земель СХН, не регулировал и не регулирует вопросы, связанные с возможностью или невозможностью использования земель СХН для возведения объектов недвижимости в целом. Кроме того, изначально законодатель установил, что действие этого закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель СХН гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот земельных участков, в том числе СХН, в 2000-х годах резко возрос. В связи с большим спросом на земельные участки появилась потребность внести изменения в земельное законодательство: был принят федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который предусматривал, в том числе возможность перевода в другую категорию и земель СХН.

Стоит отметить, что указанный закон не установил запрет на перевод в земли иных категорий (с иным целевым использованием) даже некоторых сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН (ст. 7 указанного закона № 172-ФЗ).

При этом в числе запретов на перевод в иную категорию установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования (к примеру, генплану поселения) и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Одним из возможных способов перевода земель СХН в иную категорию (как правило, в земли населенных пунктов) является установление или изменение черты населенных пунктов, поскольку земли СХН по определению находятся за границами населенного пункта (п. 1 ст. 77 ЗК РФ).

Но в целом процесс перевода земель СХН в иную категорию не быстрый и затратный.

Поэтому желающие приобрести земельный участок из земель СХН для последующего строительства на нем дач, жилых домов, иных объектов капитального строительства стали использовать более простую схему, а именно изменение разрешенного использования земельного участка.

Органы местного самоуправления (в основном сельских поселений) стали массово изменять разрешенное использование земель СХН с «для сельскохозяйственного использования» на другие виды разрешенного использования (ВРИ), не запрещающие строительство объектов недвижимости, не относящихся к объектам, используемым в целях сельскохозяйственного производства, в том числе, на ВРИ «дачное строительство».

Особый масштаб такие изменения ВРИ приобрели в Московской и Тверской области, что было основанием для прокурорских проверок и проверок со стороны Счетной палаты РФ (на настоящий момент в Московской области полномочия по изменению ВРИ ЗУ перераспределены с органами государственной власти МО и временно переданы органам местного самоуправления муниципальных районов (в соответствии с законами МО от 24.07.2014 г. № 106/2014-ОЗ, от 24.07.2014 г. № 107/2014-ОЗ)

Используемая органами местного самоуправления схема изменения ВРИ земель СХН (в том числе на «для дачного строительства») основывается на градостроительных нормах.

Так, в соответствии с ГрК РФ изменение одного ВРИ ЗУ и объектов капитального строительства на другой ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

До 2010 года ЗК РФ не предусматривал возможные ВРИ ЗУ (норма о классификаторе ВРИ была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ). Но и после введения в ЗК РФ нормы о классификаторе ВРИ ЗУ (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), последний длительное время не утверждался федеральными органами.

Как предусмотрено п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, а любой ВРИ из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Аналогичные нормы предусмотрены и ст. 37 ГрК РФ.

Зонирование территорий, осуществляемое в целях определения территориальных зон, для которых в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, предусматривающие, в том числе ВРИ ЗУ, по определению обусловливается наличием утвержденных ПЗЗ.

Однако разработка ПЗЗ и их утверждение потребовало немалого времени, причем в муниципальных образованиях ПЗЗ до сих пор не приняты. А главы администраций для предоставления ЗУ для дачного хозяйства без особых проблем изменяли ВРИ на землях СХН, устанавливая его «для дачного строительства» со ссылкой на указания Минэкономразвития, предусматривающие ВРИ для определения кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39).

В соответствии с требованиями ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса РФ», изменение ВРИ ЗУ при отсутствии ПЗЗ допускается с учетом публичных слушаний. Таким образом, основная задача при изменении ВРИ (при отсутствии утвержденных ПЗЗ) заключалась в успешных результатах публичных слушаний.

Некоторые главы администраций использовали вышеуказанные нормы как основание для изменения ВРИ ЗУ СХН на «дачное строительство» даже земель в составе сельскохозяйственных угодий.

Однако законодательно предусмотрено, что в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель СХНградостроительные регламенты не устанавливаются (п. 6 ст. 36 ГрК РФ), то есть в ПЗЗ не предусматриваются и ВРИ таких земель. Использование таких земель (сельскохозяйственных угодий) определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов, органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 ГрК РФ).

При определении использования таких земель, прежде всего, необходимо учитывать, что сельскохозяйственные угодья в составе земель СХН имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ).

Президиум ВС РФ в своем Обзоре от 04.06.2014 судебной практики за 4-й квартал 2013 года разъяснил, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а такжеприменение порядка принятия решений об изменении ВРИ ЗУ и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения ВРИ ЗУ сельскохозяйственных угодий в составе земель СХН и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В данном Обзоре ВС РФ ссылается на Стратегию национальной безопасности РФ до 2020 года, утвержденную УказомПрезидента РФ от 12 мая 2009 г. № 537, которой было установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий (на настоящий момент вышеуказанная Стратегия утратила силу в связи с утверждением Указом Президента РФ от 31.12.2015 новой Стратегии, в которой в перечне мер обеспечения продовольственной безопасности также предусмотрено «повышение плодородия почв, предотвращение истощения и сокращения площадей сельскохозяйственных земель и пахотных угодий»).

По мнению ВС РФ, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий цель охранять указанные земли и не допускать выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки.

Как указывает в Обзоре ВС РФ, изменение ВРИ для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель СХН в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Аналогичные Обзору ВС РФ выводы были сделаны Мосгорсудом в Апелляционном определении от 02.12.2013 г. по делу № 11-36598.

При этом вывод о том, что изменение разрешенного использования земельных участков, в состав которых входят сельхозугодия, невозможно без изменения категории земель, а перевод земель, занятых сельхозугодиями, из земель СХН в другую категорию допускается только в исключительных случаях, был сделан еще ранее, например, в постановлении ФАС СЗО от 04.02.2013 г. по делу № А66-4809/2012.

Вывод суда о том, что оснований для изменения ВРИ для сельхозугодий без изменения категории земель (без перевода их в другую категорию в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.12.2014 г. № 172-ФЗ) не имеется независимо от наличия положительных публичных слушаний по данному вопросу, сделан по результатам рассмотрения дела № А41-22759/13.

Вышеуказанные позиции были выражены судами до принятия федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс и отдельные законодательные акты» (далее – ФЗ-171, так называемая земельная реформа), основные положения которого вступили в силу с 01.03.2015 г.

В аспекте рассматриваемого вопроса следует отметить исключение из ЗК РФ статьи 81 ЗК РФ, предусматривающей предоставление земель СХН для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства; исключение статей 12, 14 Закона, предусматривающих, соответственно, зонирование территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, выбор и предоставление земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Но неправильно полагать, что с исключением данных норм предоставление земельных участков из земель СХН для дачного хозяйства (речь не идет о сельхозугодиях) стало под запретом.

Стоит обратить внимание, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» по-прежнему не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, что также дублируется в п. 7 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь регулируется базовыми нормами главы V 1. ЗК РФ, а Закон наряду с иными нормативно-правовыми актами теперь предусматривает лишь некоторые особенности предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Помимо вышеуказанного стоит обратить внимание на п. 4 ст. 79 ЗК РФ, который устанавливает, что именно такая часть сельхозугодий как особо продуктивные сельхозугодия могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

При таких обстоятельствах сельскохозяйственные угодья (а они согласно определению земель СХН, данному ст. 78 ЗК РФ, являются основной частью земель СХН) подвергаются риску существенного сокращения (и не только в связи с дачным строительством).

Стоит обратить внимание, что за последние несколько лет на некоторых обширных земельных участках вне населенных пунктов, где недавно были пашни, сенокосы, пастбища, довольно быстро появились как грибы после дождя дачные (а то и коттеджные) поселки.

Согласно Закону Московской области № 75/2004-03 от 12.06.2004 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» к особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:

  • сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;

  • сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций высшего образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

  • искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

А использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий МО для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства, не допускается, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Если отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что конкретные земельные участки (земли) относятся к сельхозугодиям, то появляется возможность искажения существующего землепользования (в том числе исключение сельхозугодий при установлении границ территориальных зон).

Отсутствие доказательств отнесения ЗУ к сельхозугодиям как правило, решает исход судебного разбирательства в пользу возможности использования ЗУ для дачного строительства.

В судебной практике отнесение земельного участка к сельхозугодиям из земель СХН подтверждается, например, соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов,заключениями компетентных органов, например, Минсельхозом и продовольствия МО (Сергиево-Посадский район Московской области – см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 по делу № А41-47009/14).

Между тем, земельный участок (который ранее действительно относился к числу сельхозугодий из земель СХН) после его использования под дачное строительство, вряд ли по прошествии нескольких лет ведения дачного хозяйства будет иметь полноценные признаки сельхозугодий.

В некоторых случаях доказательствами принадлежности (или не принадлежности) земель к сельхозугодиям могут быть получены из данных Росреестра.

В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке, в том числе, в случаях выявления нарушенных земель (ст. 3). А в рамках изучения состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии могут осуществляться, в том числе,оценка качества земель, инвентаризация земель (ст. 9):

Оценка качества земель проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве (ст. 12), а инвентаризация земель проводится для выявления, в том числе, используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.

То есть одним из доказательств отнесения земель к сельхозугодиям является результаты инвентаризации (если она проводилась). В рамках проведенной инвентаризации оформляется документация, включающая фиксацию, в том числе, категории земель разрешенного использования земельных участков.

В результате проведения землеустройства оформляется землеустроительная документация в виде тематических карт и атласов состояния и использования земель (ст. 19), которые в соответствии с постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 г. № 514 утверждались Федеральной службой земельного кадастра России и ее территориальными органами.

Для получения сведений из государственного фонда данных (материалы оценки качества земель, инвентаризации, тематических карт и атласов состояния и использования земель необходимо обратиться с соответствующим заявлением по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 14.11.2006 г. № 376 в Росреестр, который стал правопреемником Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) в части организации проведения землеустройства и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (в соответствии с пп. 5.1.11., 5.2.2. «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457).

К примеру, приведенные сведения из государственного фонда данных легли в основу мотивировочной части Апелляционного определения Мосгорсуда от 02.12.2013 г. по делу № 11-36598, были использованы при рассмотрении дела № А41-59384/13 десятым Арбитражным апелляционным судом в постановлении от 14.04.2014 г.

Местные власти крайне редко отменяют свои распоряжения о предоставлении земельных участков из земель СХН для дачного хозяйства или об изменении ВРИ этих участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного хозяйства» («дачного строительства») по причине отнесения этих земель к сельхозугодиям.

Тем не менее, такие случаи имеются и становятся предметом рассмотрения в рамках признания таких «отменяющих» постановлений недействительными. Как пример – постановление ФАС МО от 01.04.2013 г. по делу № А41-25039/12, в котором рассматривалась правомерность принятого постановления главы сельского поселения Белавинское Орехово-Зуевского района МО, которым отменено постановление об изменении ВРИ земельного участка из земель СХН с ВРИ «для сельскохозяйственного использования» (сельхозугодия) на ВРИ «для дачного строительства».

Несмотря на то, что порядок изменения ВРИ был соблюден, в том числе, в отношении проведения публичных слушаний, и несмотря на результат публичных слушаний (за изменение ВРИ), суд согласился с позицией администрации сельского поселения, что оснований для такого изменения ВРИ ЗУ не имелось и что постановление отменено главой в соответствии с действующим законодательством.

Стоит также упомянуть о том, что требования о признании незаконным акта муниципальных властей об изменении ВРИ на «для дачного строительства» инициируются также прокуратурой.

Например, администрация Клинского района МО в связи с протестом Клинской городской прокуратуры отменила свое ранее принятое постановление об изменении ВРИ земель СХН с «для сельскохозяйственного использования» на «для дачного строительства». Суд отказал заявителю в признании незаконным вышеуказанного нового постановления администрации.

Целесообразно обратить внимание, что помимо риска отмены незаконно принятого акта об изменении ВРИ существует риск признания сделок по распоряжению земельным участком с незаконно установленным ВРИ недействительными. Так, по иску прокуратуры было признано незаконным и отменено постановление главы муниципального района о предоставлении за плату земельного участка для дачного строительства, а также признаны незаконными и ничтожными последующие сделки по купле-продаже этого земельного участка (дело № № 33-29205/15).

Мособлсуд 30.11.2015 г. оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Стоит заметить, что сведения в ГКН не подтверждают тот факт, что муниципальный акт об установлении ВРИ был принят в соответствии с действующим законодательством.

В рамках судебного разбирательства по делу № А41-7079/13 кассационная инстанция, вторично рассматривая указанное дело, в постановлении от 06.11.2014 г. отказала заявителю в иске обязать ТУ Росимущества МО зарегистрировать допсоглашение, согласно которому из ранее предоставленного в аренду земельного участка площадью 49 000 кв. м. с ВРИ «для дачного строительства» из земель СХН выделялось более 20-ти ЗУ с аналогичным ВРИ.

Примечательно то обстоятельство, что по результатам судебного дела суд пришел к выводу, что изменение ВРИ с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» не соответствует закону, не подлежит регистрации допсоглашение к договору аренды (ДС № 3), которое предусматривает выделение (образование нескольких) ЗУ с установлением того же ВРИ, который имел ЗУ до выделения.

Между тем, предыдущее допсоглашение (ДС № 2), установившее новое ВРИ на основании принятого несколько лет назад постановления главы городского поселения Одинцово Одинцовского района об изменении ВРИ с «для сельскохозяйственного производства» на ВРИ «для дачного строительства», как и само постановление главы, осталось неизменным.

На публичной кадастровой карте все вновь образованные земельные участки имеют ВРИ «для дачного строительства». Как указал суд – незаконно принятого ВРИ.

А пока… кто-то покупает земельный участок и строит на нем дом, не догадываясь о том, что земля под дачное строительство была выделена незаконно, и, следовательно, в некоторых случаях есть риск признания сделки по приобретению недействительной.

Земля сельхозназначения — строительство и другие виды использования

Вся земля на территории Российской Федерации разделена на определенные категории. От того, к какой категории относится тот или иной участок, зависит и целевое предназначение, а также вид разрешенного пользования. Например, земли сельскохозяйственного назначения — не сложно догадаться, для чего они предназначены, но не все нюансы могут быть очевидны.

Выходить за рамки целевого предназначения и разрешенного пользования законом запрещено. Для использования земель определенной категории в иных целях необходимо сначала осуществить перевод земли из одной категории в другую.

Земля сельхозназначения

Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.

Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:

  • фермерская деятельность;
  • дачное хозяйство;
  • садоводство;
  • животноводство;
  • огородничество и т.д.

В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:

  • угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
  • участки личных подсобных хозяйств.

Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.

Обычные граждане могут получить из категории сельхозназначения лишь угодья для ведения личного подсобного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства.

Но это не означает, что владельцы таких угодий не вправе получать прибыль от использования участка. Продукция, полученная на ЛПХ, также может быть реализована.

С другой стороны статус сельхозназначения земли ограничивает правомочие граждан в использовании указанных наделов. Так, данные участки не могут использоваться для жилищного строительства.

Можно ли построить дом на земле сельскохозяйственного назначения

Многие задаются вопросом, можно ли на земле сельхозназначения строить дом? Согласно законодательству, начиная с 2017 года возможно строительство на землях сельскохозяйственного назначения, которые необходимы для ведения хозяйственной деятельности. Но что можно строить на землях сельхозназначения?

Обычно, для ведения животноводства фермерам необходимо строительство жилого дома непосредственно на предоставленном для этих целей участке. В таких случаях разрешается постройка коттеджа. Но данное жилище не имеется полноценный статус жилого дома и там прописаться невозможно.

С другой стороны, гражданам, во владении которых находится участок, входящий в состав садового товарищества, дачного кооператива вправе построить на этих участках жилой дом. Такая постройка, чтобы иметь статус полноценного жилого дома, где можно в дальнейшем прописаться, должна быть выполнена в строгом соответствии с требованиями законодательства. В основном эти требования касаются получения разрешительных документов для строительства на землях сельскохозяйственного назначения.

Как получить разрешение?

Как известно, чтобы построить дом на участке, предназначенном для ИЖС необходимо в орган местной власти предоставить техническую документацию будущей постройки и документ, подтверждающий право собственности.

Большинство участков сельхозназначения в пределах СНТ и дачных владений не находятся в частной собственности, а имеют статус временного владения. В таких случаях вместо документа, подтверждающего право собственности можно предоставить устав кооператива либо СНТ.

В каждом отдельном случае местный орган власти (администрация района) выносит решение о выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения в зависимости от иных актов местного значения. Так что перед приобретением такого участка необходимо навести справки в соответствующем органе о возможности возведения постройки.

По сути, для постройки и проживания в таких домах никакого разрешения не нужно. Трудности могут возникнуть в дальнейшем, при проведении линий энергоснабжения и продаже недвижимости. Подобные сложности очень трудно решать. Поэтому желательно действовать по закону и следовать установленному порядку.

Для возведения коттеджа в целях проживания на территории фермерского участка необходимо получение соответствующего сертификата о ведении фермерского хозяйства. Такой сертификат выдается органом местной власти при регистрации коммерческой организации.

Другие постройки на землях сельхозназначения

По сути, постройка иных, нежилых помещений на территории участка сельхозназначения не ограничено законом. Главное требование, чтобы тип постройки и его целевое предназначение совпадало с задачами использования того или иного участка.

Так, к примеру, для хранения сельхоз продукции необходимо наличие амбара. Или же, если есть необходимость переработки продукции, то допускается возведение соответствующей постройки.

Основным требованием возведения построек на землях сельхозназначения является то, что в целях проживания допускается построить лишь одно здание. Остальные сооружения должны иметь другое назначение.

Также, в целях обеспечения гражданско-правового статуса недвижимого имущества возводимому сооружению нужно получить разрешение на строительство.

Вопросы прописки

Прописаться на таком участке будет немного сложнее, чем построить на нем свой дом. Но что же для этого делать? Все дело в том, что законодательством допускается регистрировать лиц лишь на землях поселений. Т.е. на участках, предназначенных для ИЖС. А прописаться на земле сельскохозяйственного назначения не допускается. Об этом надо думать еще до того, как построить дом на земле сельхозназначения.

Чтобы официально прописаться в доме, расположенном в СНТ или являющий дачей, необходимо перевести его в категорию земель поселений.

Есть случаи, когда можно прописаться на домах, построенных на участках, предназначенных для садоводства.

Однако в таком случае для дома выдвигаются определенные требования:

  • капитальный фундамент;
  • не выше трех этажей;
  • соответствие нормам освещения;
  • коммуникационные системы должны соответствовать санитарным и инженерным требованиям;
  • регистрация дома в реестре;
  • нахождение вблизи от поселения или в пределах его территории.

Однако прописка на дачном участке не всегда желательна. Ведь если там никто не прописан, то налоги начисляются по минимальной ставке. А после прописки в нем цена налога заметно вырастает. Также в большинстве случаев, для признания дома соответствующим требованиям может потребоваться судебное разбирательство, что для большинства граждан нежелательно.